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IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO

Buscar en las Resoluciones de la D.G.R.N. posteriores al 1 de enero de 2006.
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    Registro: Iznalloz

    Se presenta una escritura de declaración de obra nueva antigua y posterior compraventa.

    El Registrador suspende la inscripción porque respecto de los medios de pago estima que no quedan suficientemente "justificados" pues uno de los cheques está expedido a favor de persona distinta del vendedor y aparte de ello la calidad de la copia de la escritura impide ejercer la calificación respecto de los mismos

    La DGRN revoca la calificación señalando que solo procede el cierre del Registro para las escrituras en que las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago, por tanto lo que obliga a cerrar el Registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios; voluntad que debe recoger el Notario en la escritura pública. La calificación registral deberá limitarse a la comprobación de que el Notario haya hecho constar los extremos a que se refiere el art. 24 LN y que no consta negativa alguna a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados, sin que el Registrador pueda revisar la valoración y expresión que el Notario haya realizado de tales medios de pago

    No obstante el Centro Directivo remarca que el art. 148 del RN obliga al fedatario público a redactar el instrumento público con un estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de acuerdo con la Ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma. Aunque si no se hace ello no es motivo para impedir la inscripción

    Galo Rodríguez Tejada.

MEDIOS DE PAGO. CALIFICACIÓN REGISTRAL: ÁMBITO.

    La calificación del Registrador ha de estar limitada a la comprobación de que no consta en la escritura calificada la negativa de las partes a identificar en todo o en parte los medios de pago empleados, pero no al examen concreto de la forma y términos exactos de dichos medios de pago.

IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CALIFICACIÓN REGISTRAL: ÁMBITO.

    Constitución Española, Artículo 103

    Código Civil, Artículos 6.2 y 1156

    Ley Hipotecaria, Artículos 1, 10, 18, 21 y 254

    Ley del Notariado, Artículos 1, 17, 17 bis, 23, 24 y 47

    Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, Artículos sexto y séptimo

    Reglamento Notarial, Artículos 143, 145 y 177

    Reglamento Hipotecario, Artículos 51.7.º, 219.1.º

    Orden EHA/1439/2006, de 3 de mayo, reguladora de la declaración de movimientos de medios de pago en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales

    Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2006, relativa a la identificación y constancia de los medios de pago en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

HECHOS:

    Resolución de 26 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de Granada, don José Justo Navarro Chinchilla, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Iznalloz (Granada), a inscribir una escritura de declaración de obra nueva antigua y compraventa.

    En el recurso interpuesto por el Notario de Granada don José Justo Navarro Chinchilla contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Iznalloz (Granada), don José E. Luzón Tello a inscribir una escritura de «declaración de obra nueva antigua y compraventa».

    I    Mediante escritura autorizada por el Notario de Granada don José Justo Navarro Chinchilla el 2 de noviembre de 2007, de la que son otorgantes, de una parte, los esposos don Manuel R. G. y doña María Carmen P. F. y, de otra, don Manuel M. M., los primeros procedieron a declarar una edificación que se indica construida con anterioridad al año 1991, sobre la finca registral 1.521 del Registro de la Propiedad de Iznalloz, procediendo a venderla a don Manuel M. M. por determinado precio, del que se declara recibido una parte en metálico el 30 de octubre de 2007 y en cuanto al resto se expresa lo siguiente relativo a la forma de pago: «. se instrumenta mediante 6 cheques por importe total de... que me exhiben, y de los que yo, el Notario, extraigo testimonio para su incorporación a la presente matriz».

    II    El 12 de diciembre de 2007 fue presentado dicho título en el mencionado Registro de la Propiedad y fue objeto de la siguiente calificación, que se transcribe parcialmente, únicamente en cuanto a los defecto que son objeto de impugnación: «... Hechos: El 12 de diciembre de 2007, con el asiento de presentación número 590 del diario 97, fue presentada la escritura antes referida.

    1.º En dicha escritura se declara la obra nueva terminada de una nave sobre la finca registral número 1.521 del término municipal de Torre Cardela.

    2.º La descripción de la obra nueva no expresa la superficie de solar que ocupa la edificación: Tal requisito no puede desprenderse de la suma de superficies por lo siguiente: La superficie construida de la nave en planta baja (275,29 m2) más el patio (75,91 m2) arrojan sumadas 351,2 m2.

    La superficie del solar según el Registro es de 379,50 m2. Existen, por tanto, 28,3 m2 de diferencia cuyo destino se ignora.

    3.º [...] 4.º Respecto a los medios de pago, no aparecen debidamente justificados: a) En primer término, porque uno de los cheques está emitido para pagar a persona distinta (parece que apellidada Q. T.), y b) Porque la calidad de la copia no permite ejercer la calificación en cuanto a los mismos.

    Fundamentos de Derecho.

    1.º El artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística permite la inscripción de obras nuevas terminadas, sin el requisito de la preceptiva licencia y certificado técnico que exige el artículo 46 del mismo Real Decreto, siempre que se acredite, entre otros medios por certificación del Ayuntamiento la terminación de la obra en fecha determinada, que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante y que no conste en el Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. Sin embargo, no excluye el artículo 52 que la descripción de la obra nueva deba contener como mínimo los requisitos que exige el artículo 45 del mismo Real Decreto 1093/1997; es decir, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada y el total de los metros cuadrados edificados. En el documento presentado se cumplen todos los requisitos antes mencionados a excepción de la determinación de la superficie de solar ocupado por la edificación.

    2.º [.] 3.º Conforme al artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria «Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el párrafo anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862». El citado precepto establece que «En las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria». A estos efectos no se puede considerar acreditado el medio de pago si uno de los cheques está emitido a favor de persona que no interviene en forma alguna en el negocio documentado.

    Acuerdo: Suspender la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en los Hechos de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en los Fundamentos de Derecho de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente. Recursos: Contra la anterior calificación... ... Iznalloz, a 31 de diciembre de 2007.-El Registrador, José E. Luzón Tello».

    III    La calificación anterior fue notificada al Notario autorizante de la escritura el 10 de enero de 2008; y dicho Notario interpuso recurso contra la anterior calificación, únicamente respecto de los fundamentos de derecho números 1.º y 3.º, mediante escrito enviado por correo administrativo que tuvo entrada en el Registro del Ministerio de Justicia en fecha 14 de febrero de 2008, y en esta Dirección General el 14 de febrero de 2008. En tal escrito alega en síntesis lo siguiente: 1. Respecto del fundamento de Derecho 1.º, del cuerpo de la escritura, al que se le acompaña el informe del técnico correspondiente, se desprende claramente cuál es la superficie construida sobre el solar, y el hecho de que sobren metros es irrelevante, pues en cualquier caso la superficie construida más el patio no sobrepasan la superficie del solar.

    2. Respecto del fundamento de Derecho 3.º, hay que entender que el control de legalidad relativo a cuáles han sido los medios de pago empleados corresponde exclusivamente al Notario y no al Registrador, pues el cierre registral sólo cabe cuando las partes se hayan negado a identificar total o parcialmente los medios de pago (vía de manifestación o de acreditación), conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial, y tal supuesto no se plantea en este caso.

    En el supuesto que motiva el recurso, existe un cheque bancario nominativo por importe de 12.500 euros expedido, según manifestó el comprador, a favor de un intermediario, pero ello no hace injustificado el medio de pago, puesto que se trata de un cheque bancario y nominativo que deberá ser cobrado en cuenta corriente bancaria y permitirá así su control por la Hacienda Pública, pues de no ser admitido por el Notario este cheque, se podría dar la paradoja (dado su importe) de que los interesados manifestasen haberse pagado tal cantidad en efectivo, careciendo entonces de ningún control fiscal. Además, en los negocios jurídicos como la compraventa cabe el pago realizado por un tercero, y que como parte del precio se incluyan las comisiones y honorarios pagados a terceros, entendiéndose, de conformidad con la Resolución de este Centro Directivo de 18 de mayo de 2007, que en el presente supuesto han quedado acreditados los medios de pago, sin que competa al Registrador cerrar el Registro a la escritura, toda vez que no ha existido negativa a identificar los medios de pago por los contratantes.

    IV    El Registrador de la Propiedad, a la vista del recurso, rectificó su calificación únicamente respecto del fundamento de derecho primero; e informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escritos de 7 y 8 de marzo de 2008, con entrada en este Centro el día 12 del mismo mes.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

    Vistos los artículos 103 de la Constitución, 6.2 y 1.156 del Código Civil; 1, 10, 18, 21 y 254 de la Ley Hipotecaria; 1, 17 bis, 23, 24 y 47 de la Ley del Notariado; los artículos sexto y séptimo de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal y, en concreto, artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado; artículos 143, 145, y 177 del Reglamento Notarial; 51.7.º, 219.1.º del Reglamento Hipotecario; Orden EHA/1439/2006, de 3 de mayo, reguladora de la declaración de movimientos de medios de pago en el ámbito de la prevención del blanqueo de capitales; la Sentencia del Tribunal Constitucional 207/1999, de 11 de noviembre; la Instrucción de esta Dirección General de 28 de noviembre de 2006, relativa a la identificación y constancia de los medios de pago en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles; y las Resoluciones de 27 de noviembre de 1986, 2 de noviembre de 1992, 12 de junio de 1993, 5 de octubre de 1994, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000, 27 de mayo de 2003 y las citadas en su vistos, 23 y 26 de septiembre de 2005, 14, 20 y 28 de febrero y 18 mayo de 2007, entre otras.

    1. En el supuesto de hecho de este recurso se presenta a inscripción una escritura de compraventa de un inmueble por determinado precio, del que se declara recibido una parte en metálico en la fecha que se indica y, respecto del resto, se expresa que el pago se instrumenta mediante seis cheques por el importe total también indicado de los que el Notario extrae testimonio que incorpora a la matriz.

    El Registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que a los efectos del artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 24 de la Ley del Notariado, «. no se puede considerar acreditado el medio de pago si uno de los cheques está emitido a favor de persona que no interviene en forma alguna en el negocio documentado».

    2. Limitado necesariamente este recurso a la cuestión planteada por la calificación en los términos en que se ha expresado y mantenido por el Registrador debe resolverse conforme al criterio sentado por esta Dirección General en Resolución de 18 de mayo de 2007 que, en sus aspectos más esenciales, se puede sintetizar así: a) Compete al Notario el control de legalidad relativo a cuáles hayan sido los medios de pago empleados y su debida identificación y constancia -sea mediante acreditación, en cuyo caso deberá testimoniar los extremos expuestos, o mediante manifestación, en cuyo caso deberá indagar las causas por las que no se le han podido acreditar-.

    b) Atendido el devenir ordinario de los negocios jurídicos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, respecto de los que se exige la identificación de los medios de pago, es al tiempo de la autorización cuando se puede controlar de modo efectivo cuáles son los que se han empleado y se están utilizando en presencia del fedatario público. No tiene, pues, nada de extraordinario que se atribuya al fedatario público y a su organización corporativa tales deberes de identificación de medios de pago y de transmisión de información a la Administración Tributaria.

    Ahora bien, no obstante lo anterior, es evidente que el Legislador ha utilizado una medida de carácter parcialmente coercitivo para lograr que ante el fedatario público tales medios se identifiquen. Dicha medida no es otra que el cierre del registro para las escrituras públicas en las que, teniendo por objeto el indicado en el artículo 24 de la Ley del Notariado, las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago, esto es, se hayan negado a identificar mediante acreditación o a identificar mediante manifestación (artículo 254 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial) los medios de pago. Nótese, pues, que lo que obliga a cerrar el registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios; voluntad que debe recoger el Notario en la escritura pública. Por tanto, es a este extremo al que debe atender el Registrador.

    c) Al igual que sucedía con el artículo 10 de la Ley Hipotecaria según el cual el Registrador debía examinar si en la escritura obraba la forma de pago, de modo muy similar opera el actual artículo 24 de la Ley del Notariado al que se remite el artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, es igualmente evidente que tal examen no es calificación propiamente dicha de la escritura, pues el mismo es un requisito más que la Ley exige al contenido de las escrituras; y ello, porque la identificación de los medios de pago, como le sucede a la forma de pago, no son cláusulas de trascendencia jurídico real (artículos 1 y 21.2 de la Ley Hipotecaria). Al Registrador, funcionario público que ejerce su función sujeto al principio de legalidad, le está vedado ejercer tal función más allá de las materias para las que tiene competencia pues, en tal caso, su actuación no quedaría amparada por el principio de legalidad (artículo 103 de la CE). Cuestión distinta es que el Registrador deba examinar si el Notario ha hecho constar la negativa total a parcial a identificar el medio de pago y, en tal caso y sólo en el mismo, cerrar el registro.

    En suma, no cabe so capa de una interpretación expansiva, entender que el Registrador califica en sentido técnico jurídico la cláusula donde consten identificados los medios de pago. Al Registrador lo que la Ley le impone es la obligación de cerrar el registro, si el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa a identificarlos, sea total o parcial (artículo 254 de la Ley Hipotecaria).

    Lo anterior queda corroborado por la misma dicción literal del artículo 21 de la Ley Hipotecaria que, lejos de remitirse al artículo 18 de la misma norma, reenvía al Registrador al artículo 24 de la Ley del Notariado, obligándole a constatar, a examinar, si se han negado a identificar los medios de pago por lo que conste en la misma escritura pública, esto es, por el contenido de la misma.

    d) Los datos relativos a la forma en que se ha identificado materialmente el pago carecen de trascendencia jurídico real y de eficacia frente a tercero. En suma, no forman parte del contenido de la inscripción (cfr.

    los apartados 1 y 2 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, en tanto en cuanto distinguen entre «las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción» y «la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado»; y la Resolución de este Centro Directivo de 5 de octubre de 1994); y todo ello, sin perjuicio de la referencia contenida en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria relativo a la obligación de reflejar en la inscripción «la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago».

    En efecto, no debe confundirse la forma de pago con el detalle e identificación concreta de los medios de pago y, en su caso, la justificación documental del mismo -sistemas de acreditación especificados en el artículo 177 del Reglamento Notarial-. Debe resaltarse, a efectos de apreciar la diferencia, que el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción conste la referencia a la forma de pago propiamente dicha y no a la identificación del concreto medio de pago empleado -metálico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, etcétera, con los datos identificativos de los mismos-. Otra interpretación conduciría al absurdo de entender que la reforma legal operada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, no ha servido de nada o, aún peor, era innecesaria porque ya con anterioridad a la misma el Registrador debía hacer constar en la inscripción la identificación de los medios de pago y, en lógica coherencia, el Notario en el título del que trae causa la inscripción.

    e) En definitiva, respecto de la identificación de los concretos medios de pago, la calificación registral deberá limitarse a la comprobación de que el Notario haya hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado -a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria- y que no consta negativa alguna a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.

    Una escritura que contenga la especificación de los medios de pago en los términos que establece el párrafo cuarto del mencionado artículo 24 de Ley del Notariado (y sin perjuicio de lo que resulte de su ulterior desarrollo reglamentario) es inscribible, sin que el Registrador pueda revisar la valoración y expresión que el Notario haya realizado de tales medios de pago.

    En el presente caso, de las consideraciones precedentes, y a la vista del contenido de la escritura calificada (sin perjuicio de lo que se indicará al final del fundamento de Derecho siguiente), es que no se da el supuesto previsto en el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria que provocaría el cierre registral debatido.

    2. A mayor abundamiento, y teniendo en cuenta la regulación sustantiva que disciplina el pago, la postura que mantiene el Registrador en su nota carece de justificación, pues, respecto de las obligaciones pecuniarias, cuando el acreedor acepta para su pago los medios que aparecen contemplados en el párrafo segundo del artículo 1170 del Código Civil, el documento o medio de pago de que se trate es más un instrumento de cobro que un cobro efectivo (cfr. párrafo tercero del citado precepto); y si esto es así, es indudable que ese instrumento de cobro puede ser empleado por el acreedor para atender obligaciones a su cargo que, no pocas veces, presentan una evidente ligazón con el negocio jurídico celebrado (pensemos no solo en un posible pago a profesionales que hayan intermediado en la venta, sino en otros supuestos muy frecuentes en la práctica, como por ejemplo que determinado cheque se empleara para abonar a un profesional la provisión de fondos necesaria para gestionar la cancelación de una carga registral, o que un cheque extendido en favor de determinada entidad de crédito, lo fuera por una suma igual a la de una obligación por satisfacer a aquélla; cantidades todas ellas que, aun integrando el precio de la venta, se habrían detraído de la cantidad que debiera percibir el vendedor).

    Pues bien, la postura del Registrador, llevada a sus máximos extremos, impediría que se pudiera instrumentalizar en la propia escritura de compraventa la forma de atender al pago de obligaciones pendientes a cargo del vendedor, con el evidente perjuicio que de ello se derivaría; sin olvidar, además, que el hecho de que un tercero, por las razones expuestas, sea el destinatario final de parte del precio y lo reciba a través de un cheque nominativo, en el fondo refuerza enormemente ese control que, como es sabido, se erigió en una de las principales finalidades perseguidas por el Legislador, y por la Administración, en las disposiciones que se citan en los fundamentos de derecho de esta resolución.

    Otra cosa bien distinta es que, aparte el riguroso cumplimiento por parte del Notario de las obligaciones antes enunciadas, una adecuada técnica notarial demanda, como ineludible exigencia, que la escritura sea lo suficientemente explícita y clarificadora respecto de supuestos como el contemplado en este recurso (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial), cosa que, en honor a la verdad, no cabe predicar respecto de la escritura calificada, si bien ello no es motivo para impedir su inscripción.

    Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes Fundamentos de Derecho.

    Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

    Madrid, 26 de mayo de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.

OBSERVACIONES:

    Sentencia del Tribunal Constitucional 207/1999, de 11 de noviembre.

    Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de noviembre de 1986, 2 de noviembre de 1992, 12 de junio de 1993, 5 de octubre de 1994, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000, 27 de mayo de 2003 y las citadas en su vistos, 23 y 26 de septiembre de 2005, 14, 20 y 28 de febrero y 18 mayo de 2007, entre otras.

    BOE número 143, viernes 13 de junio de 2008.

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