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EXCESO DE CABIDA DE FINCA RESULTANTE DE REPARCELACIÓN.

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RESOLUCIÓN DE 13-10-2008 (BOE: 07-11-2008). EXCESO DE CABIDA DE FINCA RESULTANTE DE REPARCELACIÓN.

    Registro: Getafe 1.

    Planteamiento: se debate la inscribibilidad de un exceso de cabida en virtud de acta notarial de notoriedad, respecto de una finca inscrita que procede por reparcelación.

Registrador: a su juicio, los datos de la finca son suficientemente precisos para evidenciar que se está amparando la invasión de una superficie colindante, que debería tratarse registralmente como previa inmatriculación de la superficie adicional. A juicio del recurrente el exceso de cabida se debe a que en los títulos reparcelatorios originarios, hubo errores descriptivos.

La DGRN: "ninguna duda cabe que el acta de notoriedad es instrumento jurídico adecuado para hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas ya inscritas, pero añade que "la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente", y que "para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca, y esta dudas es más que justificada cuando, como en el caso presente, la finca inscrita procede por segregación y posterior reparcelación". Por todo ello, desestima el recurso.

GALO RODRIGUEZ TEJADA

ACTA DE NOTORIEDAD PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA.

    Para inscribir un acta de notoriedad de rectificación de superficie es preciso que no existan dudas fundadas respecto de la identidad de la finca, como por ejemplo el proceder ésta de una reparcelación o ser muy grande la diferencia de cabida.

Basilio Javier Aguirre Fernández

EXCESO DE CABIDA.

    Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, Artículo 57

    Reglamento Hipotecario, Artículo 298

HECHOS:

    Resolución de 13 de octubre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Guimbarda Sol, S.L., contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida acreditado en acta de notoriedad.

    En el recurso interpuesto por Federico Ortega Ortega, como apoderado de la Compañía Mercantil «Guimbarda Sol, S.L.», contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad de Getafe número 1, Don Juan Sarmiento Ramos, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida acreditado en acta de notoriedad.

    I    Mediante acta de notoriedad autorizada por el Notario de Getafe, Don Eduardo Torralba Arranz, el 29 de junio de 2007, a requerimiento de la compañía mercantil «Urbanización Estrella Polar, S.A.», se declaró probada la notoriedad del hecho de que la finca objeto del expediente tenía una superficie de 11.661 metros cuadrados, figurando inscrita en el Registro de la Propiedad con una superficie de 9.146 metros cuadrados, solicitándose la inscripción del exceso.

    II    Presentada copia autorizada de dicha acta en el Registro de la Propiedad de Getafe número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación: Registro de la Propiedad de Getafe: Suspendido el despacho del presente documento, presentado hoy, bajo el asiento 279, Diario 233, por los siguientes defectos: No puede accederse a la registración del exceso de cabida pretendido toda vez que es manifiesto que con tal registración se alteraría la identidad de la finca, esto es, se modificaría la realidad física que en su día fue inmatriculada bajo el número 18.881. Lo que conforme a reiterada doctrina de la D.G.R.N., no puede ser tratado registralmente como exceso de cabida sino que requiere previa inmatriculación de la superficie adicional y su, posterior agrupación a la finca 18.881 (cfr. arts. 198 y ss.

    L.H., 57.3 Ley 13/1997 de 30 diciembre -sic- y 298 R.H.; y RR. de 5-11-2002; 3 de febrero y 17 de mayo de 2003, etc.). Adviértase que la finca en cuestión procede de la reparcelación del polígono los Ángeles de Getafe, y que los datos descriptivos registrales originarios (suficientemente precisos, hasta el punto de indicar la longitud de sus líneas perimetrales, inferiores a las del plano elaborado por el técnico E. Sánchez Chaves, que se incorpora, en cuanto a los linderos este y oeste) evidencian que con la registración de exceso ahora pretendida, se está intentando amparar la invasión de una superficie colindante por su lindero sur que nunca formó parte de esta finca según el proyecto de reparcelación en su día inscrito. Y en relación con esta observación, adviértase que no aparece citado en el acta tramitada, el sujeto a quien correspondería evitar tal invasión registral (el ayuntamiento de Getafe), tal como exige el propio art. 203 L.H. en relación con el 201 precedente. Contra esta calificación puede interponerse recurso gubernativo ante la D.G.R.N. en el plazo de un mes desde su recepción, conforme a los arts 324 y ss. L.H., o bien juicio verbal ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid, en el plazo de dos meses, con igual cómputo. Asimismo, podrá solicitar en el plazo de quince días, la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el art. 275 bis L.H. (cfr art. 19L.H.). En Getafe, a 17 de diciembre de 2007. Fdo.: Juan Sarmiento Ramos».

    III    Mediante acta complementaria de fecha 3 de enero de 2008 autorizada por el mismo notario, tramitada para subsanar el defecto de la anterior nota de calificación, se hace constar en ella que no existe oposición por parte del Ayuntamiento de Getafe a la inscripción del exceso de cabida.

    Presentada el acta de notoriedad con este acta complementaria en el Registro de la Propiedad de Getafe, fue objeto de una nueva nota de calificación, de fecha 26 de marzo de 2008, en los siguientes términos: «Registro de la Propiedad de Getafe: Suspendido el despacho del presente documento, presentado hoy, bajo el asiento 230, Diario 234, en unión de complementaria autorizada el 3 de Enero corriente, por los siguientes defectos: No puede accederse a la registración del exceso de cabida pretendido toda vez que es manifiesto que con tal registración se alteraría la identidad de la finca, esto es, se modificaría la realidad física que en su día fue inmatriculada bajo el número 18.881. Lo que conforme a reiterada doctrina de la D.G.R.N., no puede ser tratado registralmente como exceso de cabida sino que requiere previa inmatriculación de la superficie adicional y su, posterior agrupación a la finca 18.881 (cfr. arts. 198 y ss. L.H., 57.3 Ley 13/1997 de 30 diciembre -sic- y 298 R.H.; y RR. de 5-11-2002; 3 de febrero y 17 de mayo de 2003, etc.). Adviértase que la finca en cuestión procede de la reparcelación del polígono los Ángeles de Getafe, y que los datos descriptivos registrales originarios (suficientemente precisos, hasta el punto de indicar la longitud de sus líneas perimetrales, inferiores a las del plano elaborado por el técnico E. Sánchez Chaves, que se incorpora, en cuanto a los linderos este y oeste) evidencian que con la registración de exceso ahora pretendida, se está intentando amparar la invasión de una superficie colindante por su lindero sur que nunca formó parte de esta finca según el proyecto de reparcelación en su día inscrito. Contra esta calificación puede interponerse recurso gubernativo ante la D.G.R.N. en el plazo de un mes desde su recepción, conforme a los arts 324 y ss. L.H., o bien juicio verbal ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid, en el plazo de dos meses, con igual cómputo. Asimismo, podrá solicitar en el plazo de quince días, la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el art. 275 bis L.H. (cfr. art. 19 L.H.). En Getafe, a 26 de Marzo de 2008. Fdo.: Juan Sarmiento Ramos».

    IV    Contra la anterior nota de calificación, Don Federico Ortega Ortega, como administrador solidario de la compañía mercantil «Guimbarda Sol, S.L.», que adquirió la finca por compra a la compañía requirente del acta de notoriedad, interpone recurso contra la denegación de la inscripción de esta, en base entre otros a los siguientes argumentos: no se pretende una alteración de la realidad física en su día inmatriculada, puesto que lo que se inmatriculó no fue la realidad física, sino una descripción no coincidente con la realidad; el proyecto de reparcelación no reflejó fielmente la realidad de parte de las fincas de resultado en él incluidas, fincas que como la que es objeto del expediente, preexistían a la reparcelación y no fueron alteradas por ésta; la aparente precisión de los datos originales descriptivos lo evidencia el propio título reparcelatorio que da lugar al contenido del Registro de la Propiedad, del que resulta, sumados los metros que constituyen el lindero sur de las parcelas 51 y 52 del Polígono se obtiene la distancia de 125 metros, lo que se corresponde con una de las líneas quebradas del lindero Norte de la parcela 53, pero faltan 16 metros que constituyen también el lindero Norte de esta parcela 53 con la parcela 52 y que en la descripción de esta última no aparece por el lindero Sur; con relación al lindero sur, la parcela 54 del polígono tiene como único lindero por el norte una línea de 32,93 metros con la parcela 53 que motiva la presente; falta pues la línea recta de 21,39 metros que en la descripción de la parcela 53 constituye parte del lindero sur de esta parcela con la número 54, pero que en la descripción de esta no aparece; tras analizar el historial de la finca y su procedencia, considera el recurrente que hay muchos errores en el proyecto de reparcelación, que proceden en esencia del hecho de que con carácter previo o simultáneo al proceso de transformación del suelo rústico, se habían concedido licencias y se habían construido edificaciones de suelo industrial, lo que provoca que esas parcelas y edificaciones existentes tengan difícil incardinación en la cuadratura del proyecto de reparcelación, que para evitar complicaciones se redacta de forma que poco tiene que ver con la realidad. Sería imposible la adecuación del Registro con la realidad si la adecuación pasara hoy en día por tramitar la corrección de un proyecto de reparcelación aprobado hace casi cuarenta años.

    V    El Registrador emitió informe el día 13 de mayo de 2008 y elevó el expediente a este Centro Directivo.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

    Visto el artículo 57 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre y el artículo 298 del Reglamento Hipotecario; así como las Resoluciones de este Centro Directivo de 2 de febrero de 2000; 10 de mayo de 2002; y 27 de enero de 2004.

    1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un exceso de cabida en virtud de acta notarial de notoriedad, respecto de una finca inscrita que procede por reparcelación y cuyos datos descriptivos, a juicio del registrador, son suficientemente precisos para evidenciar que se está amparando la invasión de una superficie colindante, que debería tratarse registralmente como previa inmatriculación de la superficie adicional.

    A juicio del recurrente el exceso de cabida se debe a que en los títulos reparcelatorios originarios, hubo errores descriptivos.

    2. Ninguna duda cabe que el acta de notoriedad es instrumento jurídico adecuado para hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas ya inscritas (artículo 200 Ley Hipotecaria). Pero como señala el artículo 298 del Reglamento Hipotecario en su apartado 3 párrafo tercero, en tal caso debe observarse la legislación sobre referencia catastral. En este sentido, el apartado 10 del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, exige que la modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca, podrá efectuarse en virtud de acta notarial de presencia y notoriedad que incorpore un plano de situación a la misma escala que la que obre en el Catastro, e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y linderos.

    3. Con relación a estas actas, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase entre otras la Resolución de 2 de febrero de 2000), la siguiente:

    a) Que la registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados (cfr. Resolución de 19 de noviembre de 1998).

    b) Que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente,

    c) Que por la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca, y esta dudas es más que justificada cuando, como en el caso presente, la finca inscrita procede por segregación y posterior reparcelación (cfr. artículo 298 R.H. según el cual para todo supuesto de inscripción de excesos de cabida, es indispensable que no tenga el registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie);

    d) También debe considerarse la desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende reflejar; por todo lo cual ha de concluirse en la imposibilidad de acceder ahora a la registración de la cabida pretendida al margen de los medios previstos al efecto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

    Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

    Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

    Madrid, 13 de octubre de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.

OBSERVACIONES:

    Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de de 2 de febrero de 2000; 10 de mayo de 2002; y 27 de enero de 2004.

    BOE número 269, viernes 7 de noviembre de 2008.

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