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EXCESO DE CABIDA.

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    Ley 13/1996, de 30 de diciembre, Artículo 53

    Ley Hipotecaria, Artículo 199

    Reglamento Hipotecario, Artículo 298

HECHOS:

    Resolución de 19 de febrero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José Luis Cánovas Jiménez, contra la negativa del registrador de la propiedad número 1, de Cartagena, a inscribir un exceso de cabida.

    En el recurso interpuesto por don José Luis Cánovas Jiménez contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Cartagena número 1, don Manuel Ortiz Reina, a inscribir un exceso de cabida.

    I    Se presenta en el Registro Acta de manifestaciones por la que el titular de una finca inscrita con la superficie de cinco hectáreas y cuarenta áreas declara que es la parcela 483 del polígono 66 del término municipal y que, según resulta de la certificación catastral que acompaña, dicha parcela tiene una superficie de siete hectáreas, treinta áreas y cincuenta y ocho centiáreas, superficie cuya inscripción solicita.

    II    El Registrador deniega la inscripción en méritos de la siguiente nota de calificación: En el procedimiento registral identificado con el número de entrada de referencia, indicado como consecuencia de presentación en el mismo Registro de los documentos que se reseñarán, en virtud de solicitud de inscripción, se acuerda la denegacion de la inscripción del exceso de cabida de la finca por falta o inadecuación de títulos formales precisos para ello y existir dudas fundadas sobre la identidad de la finca. Hechos: I.-El pasado día 24 de mayo de 2007, bajo el asiento de presentación 210 del Diario 234, se presenta copia del acta notarial autorizada el día 18 de mayo de 2007 por el Notario de Cartagena doña Concepción Jarava Malgarejo, a instancia de don José Luis Cánovas Giménez, en la que el citado señor expone que, mediante escritura otorgada en Cartagena el día 30 de diciembre de 2002 ante el Notario don Pedro Eugenio Díaz Trenado, adquirió por compra la finca registral 81642 de Cartagena Sección Tercera, con una superficie de cinco hectareas y cuarenta áreas. Se incorpora certificación registral descriptiva y gráfica de la parcela 483 del Polígono 66, que se identifica con la finca registral 81642 de Cartagena Sección Tercera, y en base a la misma se solicita la constancia registral de la nueva descripción de la finca, con una superficie de siete hectáreas, treinta y tres áreas y cincuenta y ocho centiáreas. II.-Del historial registral de la finca no resulta que la misma se corresponda con la Parcela 483 del Polígono 66, ni tal circunstancia ha sido acreditada de forma alguna. III.-En el día de la fecha el título presentado ha sido calificado por el Registrador que suscribe apreciando la existencia de defectos que impiden la solicitud de inscripción, con arreglo a los siguientes Fundamentos de derecho. 1.-Compete al Registrador el calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en los mismos, por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro (artículo 18 de la Ley Hipotecaria). 2.-Conforme a lo dispuesto en los artículos 205 de le Ley Hipotecaria, y 298, 3 párrafo primero, de su Reglamento, para la inscripción del exceso de cabida en base al título público traslativo complementando con acta de notoriedad, se precisa: 1) que en el título público traslativo del que resulta el exceso de cabida, se exprese la Referencia Catastral de la finca; que se acredite que el transmitente en el título público que se inscribe, adquirió la finca con la mayor cabida resultante, bien mediante documento fehaciente de su adquisición previa (que sea fehaciente en cuanto a su fecha y que acredite fehacientemente la adquisición del derecho), bien mediante acta notarial de notoriedad, tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, que tendrá por objeto comprobar y declarar la notoriedad de que el trasmitente de la finca o fincas que se pretendan inmatricular es tenido como dueño de ellas, a juicio del Notario autorizante. 3) que se acompañe o incorpore al título la certificación catastral, descriptiva y gráfica, de la que resulte: la Referencia Catrastral; la descripción de la finca, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida, y que la finca catastrada a nombre del trasmitente o adquirente. Ninguno de tales requisitos se acredita mediante el acta notarial presentada, que, más que un acta complementaria de titulo público, puede calificarse como un acta de manifestaciones con protocolización de certificación catrastral. 3.-Conforme al artículo 53 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre, pueden registrarse excesos de cabida en base a documento público al que se incorpore certificación catastral, descriptiva y gráfica, de la que resulte: 1) La referencia catrastral; 2) la identificación de la finca y de su exceso de cabida; 3) que la finca está catastrada a nombre del trasmitente o adquirente, y 4) que el exceso sea de proporción tal que no permita dudar sobre la identidad de la finca. En todo caso, para la inscripción del exceso de cabida es preciso, que no exista duda alguna sobre la identidad de la finca (artículo 298 del Reglamento Hipotecario). En el supuesto presente, esta duda está más que fundada, entre otras razones, por no acreditarse que la finca registral coincida con la Parcela Catastral, por no constar la conformidad del trasmitente respecto de la correspondencia de la finca y del exceso de cabida de la misma, por la antigüedad de la adquisición, y por la magnitud del exceso de cabida respecto de la superficie inscrita. 4.-La Dirección General de los Registros y del Notariado tiene declarado reiteradamente que la registración de un exceso de cabida, en sentido estrito, sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral; esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que, según el Registro, corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiada será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente (v. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 y 2 de junio y 19 de noviembre de 1998, 31 de mayo, 21 de octubre y 3 de noviembre de 1999, 2 de febrero y 8 de abril de 2000, 17 de junio de 2002, 3 de febrero y 17 de mayo de 2003). Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, por el Registrador que suscribe se acuerda: 1.º Calificar el documento presentado en los términos que resultan de los Fundamentos Jurídicos antes citados. 2.º Denegar el despacho del título y la práctica de los asientos solicitados. 3.º Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al presentante del documento y al Notario o Autoridad judicial o administrativa que lo ha expedido, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Esta calificación registral podrá ser recurrida potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes contado desde la fecha de la notificación, conforme a lo dispuesto en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. También podrá ser impugnada directamente ante los Juzgados de Primera Instancia de la capital de la provincia de Murcia, en el plazo de dos meses contado desde la fecha de la notificación, con aplicación de las normas del Juicio Verbal y observándose, en la medida en que le sean aplicables, las disposiciones del artículo 328 de la Ley Hipotecaria. Asimismo, podrá solicitarse la calificación del título al Registrador del cuadro de sustituciones, que oportunamente se le indicará, en los quince días siguientes a la notificación de la presente, conforme al artículo 275 bis de la Ley y Real Decreto 1039/1903, de 1 de agosto. Queda prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la notificación de la calificación, lo que constará por nota marginal a dicho asiento. Dentro de dicho plazo, vigente del asiento de presentación, se podrán solicitar, en su caso, la anotación preventiva por defecto subsanable prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. Cartagena, 1 de junio de 2007. Fdo. Manuel Ortiz Reina, el Registrador.

    III    El interesado anteriormente mencionado recurre alegando que el exceso que declara no es desproporcionado y que la superficie que ahora se expresa es la que debió constar en su día, por lo que es indubitado que no se altera la realidad física inscrita

    IV     El Registrador de la Propiedad informó con fecha 23 de febrero de 2007 y elevó el expediente a esta Dirección General.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

    Vistos los artículos 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre; 199 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, así como las Resoluciones de esta Dirección General de 1 y 2 de junio y 19 de noviembre de 1998, 31 de mayo, 21 de octubre y 3 de noviembre de 1999, 2 de febrero y 8 de abril de 2000, 17 de junio de 2002 y 3 de febrero Y 17 de mayo de 2003.

    1. Se presenta en el Registro Acta de manifestaciones por la que el titular de una finca inscrita con la superficie de cinco hectáreas y cuarenta áreas declara que es la parcela 483 del polígono 66 del término municipal y que, según resulta de la certificación catastral que acompaña, dicha parcela tiene una superficie de siete hectáreas, treinta áreas y cincuenta y ocho centiáreas, superficie cuya inscripción solicita. El Registrador deniega la inscripción, entre otras razones, por dudar de la identidad de la finca. El interesado recurre.

    2. Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tubularmente es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados, pero, fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que, según el Registro, corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que, para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda alguna sobre la identidad de la finca.

    3. El artículo 53.8 de la Ley 13/1996 exceptúa de la inscripción del exceso, aunque el mismo se base en datos catastrales, la existencia de esa duda de identidad de la finca, por lo que actúa correctamente el Registrador al suspender la inscripción.

    4. Confirmándose el defecto anterior, es innecesario entrar en el resto de los argumentos de la nota de calificación.

    Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

    Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

    Madrid, 19 de febrero de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.

OBSERVACIONES:

    Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 y 2 de junio y 19 de noviembre de 1998, 31 de mayo, 21 de octubre y 3 de noviembre de 1999, 2 de febrero y 8 de abril de 2000, 17 de junio de 2002 y 3 de febrero Y 17 de mayo de 2003.

    BOE número 60, lunes 10 de marzo de 2008.

    

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