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Disgregación de titularidad ( pública y privada ) entre el suelo y el.

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Resolución de 24 de febrero de 2007 (Boe: 04-abr-07). Disgregación de titularidad ( pública y privada ) entre el suelo y el.

Registro: San Sebastian 4 - Clara P. González Pueyo.

Se presenta una escritura de segregación y cesión gratuita por virtud de la cual se separa la titularidad del suelo que permanece siendo de carácter pública y la titularidad del subsuelo que pasa aser privadael subsuelo La Registradora suspende la inscripción porque en el título presentado se produce una disgregación entre suelo y subsuelo, quedando el primero bajo titularidad pública y el segundo patrimonial privada sin previa constitución de un régimen de propiedad horizontal, ni reserva de derecho de subedificación, ni tan siquiera un acto de modificación hipotecaria que justifique la creación de dos nuevos objetos jurídicos o fincas registrales donde antes sólo había uno. Objetos que tampoco quedan claramente delimitados, conforme exige el Principio de Especialidad. La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de abril de 2002, admite que parte de una finca de titularidad municipal pueda ser calificada de dominio público, y otra patrimonial, pero exige que queden claramente reguladas las relaciones derivadas de la coexistencia entre el suelo y el vuelo público con un volumen edificable en subsuelo de carácter patrimonial La DGRN confirma la calificación por que si bien entiende que en base a la Res de 05.04.2002 no existen obstáculos estructurales en nuestro Ordenamiento Jurídico para la configuración de un régimen distinto al suelo y el subsuelo considera que cuando lo que se pretende no es segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre, sino que se pretende que siga existiendo vinculación con la superficie, deben quedar claramente reguladas las relaciones derivadas de la coexistencia entre un suelo y vuelo público, con un volumen edificable en el subsuelo de carácter patrimonial, como puede ser la constitución de un complejo inmobiliario. Considera que para hacerlo hay dos caminos y no queda claro por cuál se opta en este caso concreto. Estos son: 1. Segregación de un volumen subterráneo para configurar una finca totalmente independiente del suelo vuelo; en este caso procederá una operación de modificación hipotecaria, la segregación, previa licencia administrativa correspondiente y con especificación clara del volumen edificable subterráneo que se segrega y va a configurar como finca totalmente independiente.

2. Desdoblamiento del régimen jurídico de suelo vuelo y subsuelo, pero dentro de la misma finca física; en este otro caso será necesario articular las relaciones entre el suelo y vuelo público y subsuelo privado, a través de la técnica de la división horizontal aplicable a los complejos inmobiliarios, por existir cuando menos un elemento común entre suelo y subsuelo, que es precisamente la línea se separación entre uno y otro.

Galo Rodríguez Tejada

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