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Calificación en base a asientos caducados : Ppio. de prioridad.

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Resolución de 29 de enero de 2007 (Boe: 27-feb-07) Calificación en base a asientos caducados : Ppio. de prioridad.

Registro: Granada 1 - José Quesada.

En esta largisima Resolución concurren fundamentalmente los hechoa siguientes : a) En 1.989, los propietarios de la finca cuya transmisión ahora se pretende, otorgan ante Notario un poder calificado como «irrevocable nacido de pacto», a favor de dos personas A y B, con facultades expresas para vender esa finca aunque se incida en su ejercicio en la figura jurídica de la autocontratación o existieran intereses contrapuestos. b) En 1.991 y ante el mismo Notario, los poderdantes revocan ese apoderamiento, resultando de la misma escritura de revocación que el Notario, a instancia de los poderdantes, notificó esa revocación en el domicilio indicado a esos efectos como domicilio de los apoderados, donde entregó únicamente cédula de notificación a la apoderada B c) En 2.001, ante el mismo Notario, se eleva a escritura pública un contrato privado de compraventa de esa finca, compareciendo en representación de los vendedores, el apoderado A y como compradores A y su esposa. La representación queda acreditada mediante exhibición al Notario autorizante del original del poder, del cual transcribe lo necesario, asegurando el apoderado la subsistencia e ilimitación de la representación alegada -- Hay que matizar que la escritura de revocación del poder fue presentada en el año 2002 y asi consta en el asiento de presentación correspondiente que, claro esta, en la actualidad ha caducado.

En el 2005 se vuelve a presentar la escritura de elevación a publico del documento de compraventa ( anteriormente había sido presentado dos veces y en ambas obtuvo la misma calificación negativa ) y el Registrador suspende la inscripción pretendida por entender que habiendo sido revocado el poder, este ha quedado extinguido, por lo que es necesaria la ratificación por parte de los vendedores, ya que aunque se admite que lo hecho por el apoderado desconociendo la revocación del poder es válido, de la propia diligencia notarial de notificación de la revocación y del largo tiempo transcurrido desde la revocación, se deduce que el apoderado tenía conocimiento de la revocación.

La DGRN revoca la calificación y señala que si bien es cierto que el artículo. 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificación son no sólo el título principal sino también los documentos complementarios, conexos o relacionados, por su presentación simultánea, del mismo asiento de presentación, o aportados después mediante un asiento vinculable al asiento causado por el título principal. En este caso el asiento de presentación extendido con motivo de la presentación de la copia de la escritura de revocación del poder, no puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentación propio e independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de compraventa; y respecto de este alcance cabe recordar que, dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida -el de prioridad-. Cabe concluir, por todo ello, que la copia de la escritura de revocación de poder aportada no puede ser tomada en cuenta como medio de calificación del título previamente presentado y con el que resulta incompatible

Y añade en su reiterada doctrina referente a la representación que no existiendo así en el momento de su presentación en el Registro ningún otro asiento anterior que impida su inscripción, la calificación de la escritura presentada habrá de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representación de los vendedores ha quedado o no debidamente acreditada. En este sentido, la reseña del documento del que nacen las facultades representativas del apoderado cumple con lo que en el momento

Galo Rodríguez Tejada

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