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COSTAS: OBRA NUEVA EN ZONA DE PROTECCIÓN MARITIMO-TERRESTRE

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OBRA NUEVA EN ZONA DE PROTECCIÓN MARITIMO-TERRESTRE.

    Registro: Villajoyosa

    Se presenta una escritura de agrupación, obra nueva y división horizontal en una finca que es colindante con el dominio público marítimo terrestre.

    En base al informe del Servicio de Costas que señala que la obra que se pretende inscribir esta dentro de la servidumbre de protección marítimo terrestre de costas el Registrador suspende la inscripción y exige autorización para el uso previsto de la Comunidad Autonoma.

    La DGRN aún teniendo en cuenta las alegaciones del recurrente en el sentido de que las autorizaciones que se otorguen deben respetar el planeamiento urbanístico en vigor, y que en principio debería vincular la menor servidumbre de protección fijada con participación del Servicio Periférico de Costas en la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana, de manera que la ampliación de la zona de servidumbre de protección no debería afectar a las licencias urbanísticas ya concedidas. Señala confirmando lacalificación que no es menos cierto que todas estas cuestiones deben ventilarse en su ámbito competencial propio, que es el administrativo o eventualmente ante la jurisdicción contencioso administrativa; pero no pueden resolverse por el Registrador, al que no cabe sino suspender la inscripción hasta que se obtenga la preceptiva autorización de la Comunidad Autónoma.

    Galo Rodríguez Tejada.

COSTAS: SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN. CALIFICACIÓN REGISTRAL: ÁMBITO.

    No puede inscribirse una declaración de obra nueva existiendo un certificado del Servicio Periférico de Costas que determina que la misma se ha ejecutado dentro de la zona de servidumbre de protección. No puede el Registrador valorar si la delimitación de esa zona de servidumbre se ha realizado correctamente, o si, por el contrario, ha vulnerado el procedimiento previsto al efecto.

ARTÍCULO 49 DEL REGLAMENTO DE COSTAS.

    Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, Artículo 15

    Reglamento de la Ley de Costas, aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, Artículos 31, 32 y 49

HECHOS:

    Resolución de 9 de mayo de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por Bon Nou Villas, S. L., contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Villajoyosa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación, declaración de obra nueva y división horizontal.

    En el recurso interpuesto por don Andrés Planells Ronda y José Joaquín Pastor Martínez, en nombre y representación de la compañía mercantil «Bon Nou Villas, S. L.», contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad de Villajoyosa, don José Manresa García, por la que se suspende la inscripción de una escritura de agrupación, declaración de obra nueva y división horizontal.

    I    Presentado en el Registro de la Propiedad de Villajoyosa escritura otorgada en dicha localidad el 29 de junio del 2007 ante el Notario don Juan-Guillermo Giménez Giménez, con el número 1.003 de protocolo, el 29 de junio del 2007 bajo el número 1.090 del Libro Diario número 127, se procedió a su calificación, habiéndose tenido también a la vista, para dicha calificación, los siguientes documentos: 1. Instancia suscrita el 12 de septiembre del 2007 por don José Joaquín Pastor Martínez, en representación, como Administrador, de la mercantil Bon Nou Villas, S. L. 2. Instancia suscrita el 11 de septiembre del 2007 por don Pedro Vilanova Cardenal, como Administrador de la mercantil Vilanova Tributación y Consulting, S. L., presentante de la escritura de referencia. Tras dicha calificación, se suspende la inscripción del documento presentado por los Motivos que se hacen constar a continuación, en los que se recogen los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho: «Primero.

    1. En el título presentado la mercantil Bon Nou Villas, S. L., agrupa las fincas registrales números 22.900 y 33.619 de La Vila Joiosa, declarando una obra nueva en construcción sobre la finca resultante de la agrupación, la cual constituye en régimen de propiedad horizontal, dividiéndola en seis componentes independientes, los cuales se hallan ubicados sobre sendas parcelas privativas. 2. En la escritura se hace constar que las parcelas privativas ocupan una superficie de 1.525,80 metros cuadrados.

    3. No obstante, la suma de las superficies atribuidas en la escritura a cada una de dichas parcelas privativas es de 1.582 metros cuadrados y no la de 1.525,80 metros cuadrados consignada en aquélla. Por tanto, a la vista de la contradicción existente reseñada y teniendo en cuenta, además, la claridad y exactitud que deben presidir los pronunciamientos registrales, dado su alcance sustantivo y las exigencias para su rectificación, procede la mentada suspensión (artículos 9, 18, 21 y 208 de la Ley Hipotecaria, 51, 98 y 308 de su Reglamento y 45 y siguientes del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio). Segundo. 1. Por otro lado, la citada finca registral 22.900 de La Vila Joiosa linda por el Sur con camino de la Playa del Bon Nou y por el Oeste con ribazo de la zona marítimo-terrestre, mientras que la mencionada finca registral 33.619 de La Vila Joiosa, según el Registro, no invade el dominio público marítimo terrestre, pero está afectada por la zona de servidumbre de tránsito y por la zona de servidumbre de protección. 2. En la escritura se hace constar que ni las viviendas declaradas ni sus parcelas privativas están incluidas en la zona de servidumbre de protección establecida por la legislación de costas, consignándose que constituye zona común del complejo la afectada por dicha zona de servidumbre de protección.

    3. Con fecha 21 de agosto del 2007 el Registrador que suscribe expidió oficio solicitando del Servicio Provincial de Costas en Alicante plano del deslinde de la playa del Bon Nou, entre los mojones M-86 y M-87, en el término municipal de La Vila Joiosa, aprobado por Orden Ministerial de 30 de marzo de 1974, de conformidad con lo dispuesto en el número 6 del artículo 49 del Reglamento de Costas, aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, en relación con los artículos 15 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, y 31 y 32 de dicho Reglamento, por existir dudas acerca de que la obra nueva declarada pudiera hallarse ubicada en la zona de servidumbre de protección relativa al citado deslinde y con el objeto de requerir al interesado, la mercantil Bon Nou Villas, S. L., cuando fuera recibido dicho plano, para que identificara y localizara en el mismo la finca de que se trata, lo cual se puso en conocimiento de la citada mercantil mediante otro oficio expedido asimismo el 21 de agosto del 2007 por quien suscribe, presentando la misma instancia de fecha 12 de septiembre del 2007 por la que se efectúan determinadas alegaciones al respecto, solicitando en definitiva la inscripción de la escritura presentada. 4. Dado que de los documentos que se acompañan a la referida instancia de fecha 12 de septiembre del 2007, no obstante la reserva con la que deben considerarse los mismos al tratarse de meras fotocopias, resulta la ubicación de la finca, así como de las construcciones declaradas sobre la misma, quedando circunscrita la cuestión a las discrepancias existentes sobre la anchura de la zona de servidumbre de protección en el lugar donde se están llevando a cabo las edificaciones, lo cual no compete decidir a este funcionario calificador, procede suspender la inscripción solicitada, al amparo de lo dispuesto en los citados artículos de la Ley y el Reglamento de Costas, hasta tanto en cuanto el Servicio Provincial de Costas en Alicante expida la correspondiente certificación en el sentido de indicar si la obra nueva declarada se halla o no ubicada en la zona de servidumbre de protección prevista por la legislación de costas, certificación ésta que será solicitada de oficio por este Registrador y a la vista de la cual se podrá bien inscribir la escritura, caso de que no la obra nueva declarada no se halle ubicada en dicha zona, bien denegar su inscripción por haberse realizado las construcciones en la misma sin haberse acreditado la autorización administrativa prevista en los artículos 25.3 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, y 47, 48 y 49 de su Reglamento, aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, para la construcción de la edificación declarada. No se practica anotación preventiva de suspensión por no cumplirse lo previsto en el último inciso del párrafo primero del artículo 19 de la Ley Hipotecaria, es decir, por no haberse solicitado expresamente, sin que del contenido de la solicitud recogida en la instancia de fecha 11 de septiembre del 2007 que se acompaña se desprenda claramente dicha pretensión, sin perjuicio de lo cual, de ser voluntad de la entidad presentante del documento la práctica de la anotación preventiva de suspensión se procederá a la misma previa la correspondiente solicitud expresa en tal sentido. Contra la presente calificación, los interesados pueden: a) solicitar la calificación del Registrador sustituto dentro de los quince días siguientes a su notificación, conforme a las reglas del artículo 19.bis de la Ley Hipotecaria.

    b) Interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde la notificación. Asimismo, podrá presentarse en los registros y oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, o en cualquier Registro de la Propiedad para que sea inmediatamente remitido al Registrador cuya calificación o negativa a practicar la inscripción se recurre. Dicho recurso aparece regulado en los artículos 66,322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. c) Interponer demanda ante los Juzgados de Alicante, dentro del plazo de dos meses, contados de la notificación de la calificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, según lo dispuesto en los artículos 66, 324 y 328 de la Ley Hipotecaria. La Vila Joiosa, a 14 de septiembre del 2007. El Registrador de la Propiedad».

    II    Devuelto el precedente documento, fue objeto de una nueva calificación, habiéndose tenido también a la vista, para dicha calificación, los siguientes documentos: 1. Instancia suscrita el 12 de septiembre del 2007 por Don José Joaquín Pastor Martínez, en representación, como Administrador, de la mercantil Bon Nou Villas, S. L. 2. Instancia suscrita el 11 de septiembre del 2007 por Don Pedro Vilanova Cardenal, como Administrador de la mercantil Vilanova Tributación y Consulting, S. L., presentante de la escritura de referencia. 3. Escritura de subsanación de la presentada, otorgada en La Vila Joiosa el 4 de octubre del 2007 ante el señor Notario don Juan-Guillermo Giménez Giménez, con el número 1.575 de protocolo. 4. Testimonio expedido en La Vila Joiosa el 17 de octubre del 2007 por el señor Notario don Juan-Guillermo Giménez Jiménez de la diligencia de ratificación de igual fecha contenida en la citada escritura de subsanación. 5. Oficio expedido el 7 de noviembre del 2007 por el Jefe del Servicio Provincial de Costas en Alicante, don Vicente Martínez Castelló, con salida 5.892 de fecha 9 de noviembre del 2007. Tras dicha calificación, se suspende la inscripción del documento presentado por los Motivos que hacen constar a continuación, en los que se recogen los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho: «Primero. En el título presentado la mercantil Bon Nou Villas, S. L., agrupa las fincas registrales números 22.900 y 33.619 de La Vila Joiosa, declarando una obra nueva en construcción sobre la finca resultante de la agrupación, la cual constituye en régimen de propiedad horizontal, dividiéndola en seis componentes independientes, los cuales se hallan ubicados sobre sendas parcelas privativas. 2. La citada finca registral 22.900 de La Vila Joiosa linda por el Sur con camino de la Playa del Bon Nou y por el Oeste con ribazo de la zona marítimo-terrestre, mientras que la mencionada finca registral 33.619 de La Vila Joiosa, según el Registro, no invade el dominio público marítimo terrestre, pero está afectada por la zona de servidumbre de tránsito y por la zona de servidumbre de protección. 3. En la escritura se hace constar que ni las viviendas declaradas ni sus parcelas privativas están incluidas en la zona de servidumbre de protección establecida por la legislación de costas, consignándose que constituye zona común del complejo la afecta por dicha zona de servidumbre de protección. 4. Con fecha 17 de octubre del 2007 se suscribió ante mí acta por parte de los representantes de la mercantil otorgante del título presentado, en la que se ratifican en las alegaciones contenidas en el instancia de fecha 12 de septiembre del 2007 e identifican y localizan las construcciones declaradas en la escritura en el plano proporcionado al efecto por el Servicio Provincial de Costas en Alicante, remitiéndose al mismo sendas copias autenticadas tanto de la instancia como del acta y plano citados, mediante oficio de fecha 17 de octubre del 2007 a fin de que por parte de dicho Servicio Provincial y de conformidad con lo establecido en el indicado número 6 del artículo 49 del Reglamento de Costas, aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, en relación con los artículos 15 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, y 31 y 32 de dicho Reglamento, se expidiera certificación favorable o no a la inscripción de la escritura de referencia. 5. Por medio del citado oficio de fecha 7 de noviembre del 2007 el Servicio Provincial de Costas en Alicante indica que las construcciones del complejo residencial integrado por seis viviendas unifamiliares aisladas están afectadas por la zona de servidumbre de protección, proponiendo la emisión de certificación no favorable a la inscripción de la escritura. 6. Dado que del oficio del Servicio Provincial de Costas resulta la localización de las construcciones declaradas en la zona de servidumbre de protección establecida en la legislación de costas, resulta necesario a fin de proceder a la inscripción de la escritura de referencia acreditar la autorización administrativa prevista en los artículos 25.3 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, y 45, 47, 48, 49, especialmente su apartado 6, y 50 de su Reglamento, aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre, para la construcción de las edificaciones declaradas, lo cual no concurre en el presente supuesto, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en dichos preceptos y en atención a la certificación no favorable a la inscripción, procede, en consecuencia, la mentada suspensión. No se practica anotación preventiva de suspensión por no cumplirse lo previsto en el último inciso del párrafo primero del artículo 19 de la Ley Hipotecaria, es decir, por no haberse solicitado expresamente, sin que del contenido de la solicitud recogida en la instancia de fecha 11 de septiembre del 2007 que se acompaña se desprenda claramente dicha pretensión, sin perjuicio de lo cual, de ser voluntad de la entidad presentante del documento la práctica de la anotación preventiva de suspensión se procederá a la misma previa la correspondiente solicitud expresa en tal sentido. Contra la presente calificación, los interesados pueden: a) solicitar la calificación del Registrador sustituto dentro de los quince días siguientes a su notificación, conforme a las reglas del artículo 19.bis de la Ley Hipotecaria.

    b) Interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde la notificación. Asimismo, podrá presentarse en los registros y oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, o en cualquier Registro de la Propiedad para que sea inmediatamente remitido al Registrador cuya calificación o negativa a practicar la inscripción se recurre.

    Dicho recurso aparece regulado en los artículos 66, 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. c) Interponer demanda ante los Juzgados de Alicante, dentro del plazo de dos meses, contados de la notificación de la calificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, según lo dispuesto en los artículos 66, 324 y 328 de la Ley Hipotecaria. La Vila Joiosa, a 10 de diciembre del 2007. El Registrador de la Propiedad. Firma ilegible."

    III    Contra dicha nota de calificación se interpone recurso por don Andrés Planells Ronda y José Joaquín Pastor Martínez, en nombre y representación de la compañía mercantil «Bon Nou Villas, S. L.», basándose en que las obras se están realizando al amparo de la legislación vigente, fuera de la servidumbre tanto de tránsito cuanto de protección, no incurriendo en infracción legal alguna. Censuran que no se inscriba la agrupación de las fincas, cuando la certificación expedida por el Servicio de Costas, único motivo que obstaculiza la inscripción, en modo alguno se refiere a que la agrupación se haga en demérito de la zona marítimo terrestre. Destaca el recurrente que en la tramitación del Plan General de Ordenación Urbana de Villajoyosa, se recogió la línea de deslinde provisional del dominio marítimo terrestre, estableciéndose una zona de servidumbre de protección de veinte metros. Añade que la Dirección General de Costas emitió informe favorable, que se acompaña, considerando subsanados los defectos advertidos en la representación de las líneas de deslinde del dominio público marítimo terrestre, por lo cual se informó favorablemente al Plan General de Ordenación Urbana de Villajoyosa. En definitiva, en el oficio de Costas de 7 de noviembre de 2007, base de la suspensión de la inscripción, considera que las seis viviendas unifamiliares en cuestión, no invaden el dominio público marítimo terrestre, ni están afectadas por la servidumbre de tránsito, pero están afectadas por la servidumbre de protección; pero se remite a un plano de ubicación en el que se presenta un línea de protección actualmente vigente de veinte metros, sino la que se pretende establecer a través del procedimiento iniciado que es de cien metros. El recurrente critica el incumplimiento de la obligación por parte del Registrador de que la calificación sea global y unitaria; considera que no concurren los presupuestos del articulo 49.6 del Reglamento de Costas para suspender la inscripción, pues el Plan General de Ordenación Urbana, con el informe favorable del Servicio de Costas, fijó la extensión de la servidumbre de protección en veinte metros; que el certificado de la Dirección de Costas de 7 de septiembre de 2007, cuando señala que las vivienda están afectadas por la zona de servidumbre de protección se limita a manifestar la existencia de un nuevo procedimiento en tramitación, pero careciendo en la actualidad de efectos vinculantes; y en cualquier caso el deslinde no puede afectar a licencias ya concedidas.

    IV    El Registrador emitió informe el día 24 de enero de 2008 y elevó el expediente a este Centro Directivo.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

    Vistos los artículos 15 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas; 31, 32 y 49 de su Reglamento, aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre.

    1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de agrupación de fincas, declaración de obra nueva y división horizontal, cuando consta por certificación del Servicio Provincial de Costas, expedido conforme a la exigencias del artículo 49 del Reglamento de la Ley de Costas, que las construcciones del complejo residencial integrado por las seis viviendas unifamiliares aisladas declaradas están afectadas por una zona de servidumbre de protección. Según el recurrente no concurren los presupuestos del articulo 49.6 del Reglamento de Costas para suspender la inscripción, pues el Plan General de Ordenación Urbana, que contó con el informe favorable del Servicio de Costas, fijó la extensión de la servidumbre de protección en veinte metros y que la zona de servidumbre de protección expresada ahora en el certificado -cien metros- se toma de un nuevo procedimiento en tramitación, que carece en la actualidad de efectos vinculantes y que en cualquier caso no puede afectar a licencias ya concedidas.

    2. Establece el artículo 48 del Reglamento de Costas que los usos permitidos en la zona de servidumbre de protección estarán sujetos a autorización de la Comunidad Autónoma correspondiente, y el artículo 49.6 dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite aquélla autorización. Para determinar si la finca está o no incluida en la zona -añade este último artículo- se aplicarán, con las variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatriculaciones de fincas colindantes con el dominio público marítimoterrestre.

    3. Es cierto que las autorizaciones que se otorguen deben respetar el planeamiento urbanístico en vigor (artículo 48.3 del citado Reglamento) y que en principio debería vincular la servidumbre de protección fijada con participación del Servicio Periférico de Costas en la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana, de manera que la ampliación de la zona de servidumbre de protección no debería afectar a las licencias urbanísticas ya concedidas.

    4. Pero no es menos cierto que todas estas cuestiones deben ventilarse en su ámbito competencial propio, que es el administrativo o eventualmente ante la jurisdicción contencioso administrativa. Es decir, debe invocarse estos argumentos por la recurrente ante el propio Servicio Periférico de Costas y ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma para expedir la autorización prevista en el artículo 49.6 del Reglamento de Costas, y en caso de no ser atendido, interponer en su caso, el recurso que corresponda ante la jurisdicción contencioso administrativa.

    5. Desde la perspectiva del Registrador de la Propiedad, la calificación debe limitarse a los títulos presentados y a lo que resulte del Registro (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria), y de la documentación obrante resulta un oficio del Servicio Periférico de Costas de fecha 7 de noviembre de 2007, del que resulta literalmente que «las construcciones del complejo residencial integrado por seis viviendas unifamiliares aisladas, señaladas y localizadas por los representantes de la mercantil Bon Nou, S. L. no invaden el dominio público marítimo terrestre, ni está afectadas por la servidumbre de tránsito, pero están afectadas por la zona de servidumbre de protección». No es competencia del Registrador el interpretar si esta zona de servidumbre de protección es la actualmente contemplada en el PGOU o si es la iniciada en virtud de nuevo expediente que no debiera afectar a las licencias ya concedidas, cuestión que -como queda dicho- debe dirimirse ante el órgano certificante. Por lo que no cabe sino suspender la inscripción hasta que se obtenga la preceptiva autorización de la Comunidad Autónoma, exigida por el reiterado artículo 49 del Reglamento de Costas.

    En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

    Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la Capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

    Madrid, 9 de mayo de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.

OBSERVACIONES:

    BOE número 135, miércoles 4 de junio de 2008.

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