El archivo del Libro del Edificio en el Registro de la Propiedad. Ponencia de Luis Delgado Juega.
“El archivo del Libro del Edificio en el Registro de la Propiedad. Doctrina DGRN y Legislación de la Comunidad de Madrid”
LUIS DELGADO JUEGA. Registrador de la Propiedad de Las Rozas número 2.
Seminario del 10 de enero de 2018
EL ARTÍCULO 202 DE LA LEY HIPOTECARIA
El artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras su nueva redacción por la Ley 13/2015, de 24 de junio, exige para la inscripción de obra nueva, salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, la aportación para su archivo registral del libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.
Para interpretar el precepto vamos a examinar las legislaciones de la Comunidad de Madrid y del Estado y la doctrina de la Dirección General, tanto previa como posterior a la entrada en vigor de la Ley.
LEGISLACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID
La Ley 2/1999 de 17 de marzo de Calidad de la Edificación de la Comunidad de Madrid se refiere al Libro del Edificio en sus artículos 13 y 14. El decreto 349/1999 de 30 regula los aspectos básicos de ordenación y composición del contenido.
El objetivo de la Ley es claro como resulta de su preámbulo: "Con la Ley se pretende garantizar, especialmente, que cuando llegue el momento de comercializar o explotar el edificio, quien pueda estar interesado en la adquisición o uso de una vivienda, planta, local o cualquier otra superficie aprovechable, pueda tener un cabal conocimiento, mediante información veraz, de la calidad que se le ofrece y cómo garantizarse que le sea proporcionada (...) A este objetivo responde el Libro del Edificio, como uno de los mecanismos de la Ley que merece resaltarse. Este Libro del Edificio contiene también, de forma detallada y concreta, la obligación pormenorizada de conservar, de manera que el usuario conocerá, desde un inicio, el deber de conservar que asume con su comportamiento adquisitivo"
Entró en vigor a los cinco meses de su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid que fue el día 29 de marzo de 1999.
Se invoca la competencia exclusiva de la Comunidad de Madrid con arreglo al artículo 26.1.4 del Estatuto de Autonomía, en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. Igualmente, y en el marco de la legislación básica del Estado en materia de protección y defensa de los consumidores y usuarios, se invoca la competencia de la Comunidad de Madrid de desarrollo legislativo y ejecución, en el ámbito del control de calidad de la construcción, y, por tanto, en el de la edificación y de la vivienda.
La Ley se aplica a toda clase de edificios. El artículo 1.3 considera edificio “todo bien inmueble que haya sido construido, reformado o rehabilitado para ser destinado a vivienda o cualquier otro uso permitido por las normas urbanísticas. Asimismo, se aplica a las construcciones que puedan tener esos mismos fines, aunque no se incorporen al suelo de manera permanente y puedan ser trasladadas de un lugar a otro sin menoscabo de sus elementos estructurales y funcionales”
El articulo 13 regula el conjunto de documentos que forman el Libro:
a) Traslado de las anotaciones que se hagan en el Libro de Órdenes, Asistencias e Incidencias, que sean significativas para el conocimiento, descripción, conservación, así como mantenimiento de lo realmente ejecutado.
b) Los planos y documentos indicados en el artículo anterior.
e) Las normas e instrucciones sobre uso, conservación y mantenimiento que contenga el proyecto, completadas, en su caso, con las que la dirección facultativa considere necesarias, y con las que hubieren establecido los proveedores o suministradores de materiales o instalaciones específicas.
d) Las calidades de los materiales utilizados, así como las garantías que emitan los constructores y sus proveedores o suministradores sobre la calidad de sus actividades y materiales.
e) Las normas de actuación en caso de siniestro o en situaciones de emergencia que puedan producirse durante la vida del edificio.
El artículo 14 se refiere a la conservación, depósito y actualización del Libro.
Depósito: el Libro del Edificio debe depositarse en el Ayuntamiento del término municipal donde estuviese ubicado el edificio.
Conservación: Al término de la obra el director facultativo entregará un ejemplar a propietario y éste lo tendrá siempre a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo. En el caso de una Comunidad de propietarios, otro ejemplar se entregará al presidente como representante de la misma.
Actualización: Uno y otro ejemplar del libro se irán completando o actualizando con la documentación técnica que posteriormente se redacte para llevar a cabo obras de ampliación, reforma o rehabilitación de todo el edificio o alguna de sus plantas o de intervención en sus elementos comunes.
No se otorgarán licencias de primera ocupación o cualquier otro documento que con ese fin prescriban las normas vigentes, si no consta que el libro del edificio se ha depositado en el Ayuntamiento.
LEGISLACIÓN DEL ESTADO
Ley 38/99 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación
El artículo 7 se refiere al Libro del Edificio. Está ubicado en el Capítulo II relativo a exigencias técnicas y administrativas de la edificación:
"Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio"
La disposición final primera establece como fundamento constitucional de la competencia del Estado los artículos 149.1.6.a), 8.a) y 30.a) en relación con las materias civiles y mercantiles de los capítulos I y II y con las obligaciones de los agentes de la edificación y atribuciones derivadas del ejercicio de las profesiones establecidas en el capítulo III, sin perjuicio de los derechos civiles, forales o especiales existentes en determinadas Comunidades Autónomas.
A su vez indica que lo dispuesto en esta Ley será de aplicación sin perjuicio de las competencias legislativas y de ejecución que tengan asumidas las Comunidades Autónomas en este ámbito.
Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo
El artículo 19 en su párrafo segundo incorporó, para autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva terminada o acta de fin de obras, la siguiente exigencia: “la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo
El artículo 20 diferenciaba en sus apartados 1 y 4 el régimen jurídico de la inscripción de obra nueva. El apartado 1 se refiere a la inscripción en general exigiéndose “la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios”. Tratándose de inscripción de obras nuevas por antigüedad, el apartado 4 se omite este requisito.
Los actuales artículos 28.1 y 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, siguen este criterio.
DOCTRINA DE LA DIRECCIÓN GENERAL PREVIA Y POSTERIOR A LA ENTRADA EN VIGOR DEL ARTÍCULO 202 DE LA LEY HIPOTECARIA, TRAS SU NUEVA REDACCIÓN
DOCTRINA PREVIA
Resolución Circular de 26 de julio de 2007
La Resolución-Circular DGRN de 26 de julio 2007 da respuesta a la consulta planteada por la Asociación de Promotores Constructores de España sobre los requisitos que a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo, van a exigir notarios y registradores de la propiedad a la hora de autorizar e inscribir, respectivamente, las declaraciones de obra nueva, tanto en construcción, como -en especial- en las terminadas.
La Dirección General consideraba que la novedad más destacable de la Ley 8/2007, es que se exigía en la declaración de obras nuevas terminadas y en las actas de finalización de obras la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios. Lo que se extendía a la necesidad de la acreditación en edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación (en lo sucesivo LOE) tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como del Libro Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE. La Dirección exigía, a los efectos del párrafo tercero del artículo 7 de la LOE, que el promotor debía depositase ante cualquier notario un ejemplar del libro del edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal libro al promotor. Dicho depósito deberá ser objeto de la correspondiente acta de depósito (artículo 216 y ss. del Reglamento Notarial). Por otra parte, el notario debe hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del libro del edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el indicado párrafo tercero del artículo 7 de la LOE.
Resoluciones de la Dirección General de 10,12,13,15,17,19 y 22 de diciembre de 2008, 8,9,14 de enero de 2009 y 16 de mayo de 2013
Con el depósito del Libro del edificio no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carece de justificación imponer la exigencia de acreditación del libro del edificio cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma.
El libro del edificio no debe exigirse en inscripción de obras nuevas por antigüedad. Sin embargo, a estas obras es exigible el seguro decenal si no han transcurrido 10 años desde la fecha de la recepción de la obra nueva o se trate de obras nuevas anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación. El artículo 20 de esta Ley no establece excepciones para el seguro decenal (cfr. Resoluciones de 3 de julio de 2012 y 13 de mayo de 2013)
DOCTRINA POSTERIOR
Resoluciones 8 de septiembre y 26 de octubre de 2016, 9, 17 y 18 de enero, 29 de mayo y 7 y 29 de junio de 2017
1.- Se supera la doctrina de las anteriores resoluciones. El libro del edificio es aplicable a toda clase de promotor y construcción. El legislador de la reforma, aprovechando la propia dinámica de la institución registral, ha impuesto como requisito de inscripción de la edificación el archivo registral del libro, facilitando, a su vez, su publicidad.
2.- La disposición adicional segunda de la resolución conjunta de la Dirección General de Registro y Catastro regula el formato informático del Libro del Edificio, estableciendo que, para facilitar la consulta, tratamiento, archivo y publicidad registral del libro del edificio, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, y su puesta a disposición del Catastro, el citado Libro del Edificio, con el contenido regulado en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, deba presentarse en el Registro de la Propiedad en soporte informático, en formato PDF y autenticado por el promotor con su firma electrónica o por otro medio fehaciente.
3.- La función registral de archivo y publicidad de un contenido ajeno a la situación jurídico real del inmueble no puede ser desligada de un modo absoluto del ámbito material en el que se enmarca, la protección de los derechos de consumidores y usuarios, en este caso, usuarios de los inmuebles. La Dirección General recuerda el deber inexcusable que impone a notarios y registradores, el artículo 81 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
4.- Cuando se trate de edificaciones declaradas por antigüedad (supuestos del artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo) no es necesario el archivo. El artículo 28.4 no exige la acreditación de los requisitos previstos en el artículo 28.1 (Resolución de 7 de junio de 2017)
5.- Cuando se pretenda la inscripción de la obra nueva con arreglo al artículo 28.1 será exigible el archivo a menos que por la antigüedad de la edificación no lo fuera (Resolución de 7 de junio de 2017)
6.- El hecho de que haya trascurrido el plazo de prescripción de acciones para el restablecimiento de la legalidad urbanística no excluye el archivo si la inscripción de la obra nueva pretende realizarse al amparo del artículo 28.1. Sólo en el supuesto en que el interesado solicite la inscripción con arreglo al artículo 28.4 se dispensará el archivo (Resolución de 29 de junio de 2017)
7.- Todo lo dicho es aplicable tanto a escrituras de declaración de obra nueva terminada como a actas de finalización de obra (Resolución de 29 de junio de 2017)
8.- Deben excluirse de la exigencia del archivo, con arreglo al artículo 2.2 a) de la Ley de Ordenación de la Edificación, aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta. El requisito de “escasa entidad constructiva y sencillez técnica” exige ser acreditado con certificación de técnico (Resolución de 9 de enero de 2017).
Resoluciones de la Dirección General en relación a legislación autonómica
La Dirección General insiste en la diferencia entre normas de naturaleza registral, reguladoras netamente de requisitos de inscripción de competencia estatal y normas de carácter material o sustantivo, donde pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas, dictadas en ejercicio de sus competencias exclusivas y cuyo régimen propio deberá ser respetado también a efectos de inscripción. La Dirección indica que salvo que haya una norma autonómica que exima del depósito del Libro del Edificio debe exigirse. Del examen de las resoluciones se deduce que la exención al depósito en el Registro sólo operará cuando la norma autonómica exima del Libro para algún tipo de edificación.
La legislación examinada por la Dirección General ha sido la de Asturias (Resolución de 8 de septiembre de 2016); Castilla y León (Resolución de 26 de octubre de 2016); Castilla la Mancha (Resolución de 17 de enero de 2017); Cataluña (Resolución de 29 de mayo de 2017); y Andalucía (Resolución de7 y 29 de junio de 2017)
Sólo la legislación andaluza y catalana exigen el archivo en el Registro de la Propiedad del Libro del Edificio.
CONCLUSIONES
1.- En la Comunidad de Madrid se exige el Libro del Edificio para cualquier edificación y cualquiera que sea el promotor por lo que debe exigirse su archivo en el Registro de la Propiedad como regla general.
2.- Tratándose de edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal, el Libro del Edificio tiene una doble finalidad: protección de los usuarios de la edificación e incorporación al folio de cada departamento independiente de su representación gráfica, requisito de naturaleza estrictamente registral.
3.- Cuando se trate de edificaciones declaradas por antigüedad (supuestos del artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo) no es necesario el archivo. Sin embargo, si es necesario el seguro decenal salvo que hayan transcurrido más de diez años desde la recepción de la obra. El artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación no establece excepción alguna para la exigencia del seguro decenal (la Resolución de 23 de octubre de 2017 confirma este criterio)
4.- Cuando se pretenda la inscripción de la obra nueva con arreglo al artículo 28.1 de la Ley del Suelo será exigible depósito a menos que por la antigüedad de la edificación no lo fuera. Tratándose de la Comunidad de Madridse excluyen aquellas edificaciones cuyos proyectos se hayan visado antes del día 29 de agosto de 1999, fecha de entrada en vigor de la Ley 3/1999 de 17 de marzo.
5.- El hecho de que haya trascurrido el plazo de prescripción de acciones para el restablecimiento de la legalidad urbanística no excluye el archivo si la inscripción de la obra nueva pretende realizarse al amparo del artículo 28.1 del Texto Refundido de la Ley Suelo. Sólo en el supuesto en que el interesado solicite expresamente la inscripción con arreglo al artículo 28.4 se dispensará el archivo.
6.- Todo lo dicho es aplicable tanto a escrituras de declaración de obra nueva terminada como a actas de finalización de obra.
7.- Debe excluirse el archivo, con arreglo al artículo 2.2 a) de la Ley de Ordenación de la Edificación, para aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta. Debe acreditarse el primer extremo por certificación de técnico.