Me presentaron una escritura donde se pretende vincular ob rem dos locales colindantes entre sí, alegándose la siguiente causa: “están acondicionadas en su interior constituyendo, en realidad, una única unidad física y funcional. Esta unidad objetiva exige un instrumento jurídico de unificación subjetiva o unificación de titularidades que impidan que la citada unidad objetiva pueda tener distintos sujetos de derecho. Esta unidad subjetiva se instrumenta en la presente escritura, acudiendo a la VINVULACIÓN OB-REM de las fincas antes descritas”.
Puse defecto por entender que se trata de una agrupación encubierta, pues resulta la existencia de unas obras de acondicionamiento por las cuales los dos locales colindantes han pasado a formar una única entidad; y entendí que no pueda admitirse que por la vía indirecta de la vinculación ob rem, se eludan los requisitos necesarios de la agrupación. Les pedía en definitiva acuerdo de la Junta, pues además los estatutos no regulaban la dispensa de acuerdo para los casos de agrupación.
Me traen una subsanación donde dicen lo siguiente:
“Que, mediante escritura de vinculación OB-Rem autorizada bajo mi fe, el día 15 de diciembre de 2025 y número 9.295 de orden de mi protocolo, la entidad “LOCAL RENT 2023, S.L.”, por medio de su representante, el hoy compareciente, otorgó escritura de vinculación OB-REM sobre las fincas registrales 66.270 y 66.269 del Registro de la Propiedad número tres de los de Alcorcón, haciéndose constar en el primero que se vinculaban OB-Rem dichas fincas por estar acondicionadas en su interior constituyendo, en realidad, una única unidad física y funcional, CUANDO LA REALIDAD ES QUE LAS MISMAS SON DEPENDIENTES Y ÚTILES ADMINISTRATIVAMENTE LA UNA DE LA OTRA, SIN QUE NINGUNO DE LOS MISMOS TENGAN UNA AUTONOMÍA FUNCIONAL REAL SIN EL OTRO, solicitándose por dicho motivo la vinculación OBREM antes mencionada y escriturada en la que por la presente se subsana”.
La subsanación no me termina de convencer y quería saber vuestra opinión; la DG entiende necesaria la existencia de una causa económica y la vez jurídica que justifique la conexión, de cara a la admisibilidad de la vinculación ob rem. No se si es bastante con lo que me dicen o si se puede entender que hay indicios de que han agrupado físicamente y pedir acuerdo.
RESPUESTA
El caso da lugar a un interesante debate, que parte de dos posiciones alejadas.
La cuestión relativa a si la constitución o extinción de una vinculación ob rem entre elementos privativos de una propiedad horizontal exige, con carácter general, acuerdo de la junta de propietarios constituye una materia discutida sobre la que no puede afirmarse que exista una doctrina plenamente uniforme.
La doctrina clásica de la Dirección General de los Registros y del Notariado se inclinó por considerar que, con carácter general, la vinculación o desvinculación ob rem supone una modificación del régimen jurídico de los elementos afectados y, por ello, una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que requiere acuerdo de la junta. En este sentido pueden citarse, entre otras, las Resoluciones de 31 de marzo de 2005, 26 de mayo de 2007 ó 24 de abril de 2014 que consideran la vinculación o desvinculación ob rem como una operación de mayor trascendencia que una simple modificación física de los departamentos, distinguiéndola expresamente de las operaciones de segregación, división, agrupación o agregación.
No obstante, las resoluciones más recientes no afirman ya con la misma rotundidad la necesidad del acuerdo de la junta en todo supuesto (por ejemplo, la de 19 de junio de 2020, aunque esta resolución resuelve un supuesto de hecho en el que sus peculiaridades hacen difícil extrapolar una conclusión con carácter general).
Especial interés presenta la Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña de 2 de julio de 2014, que aborda directamente esta cuestión y concluye que la constitución de una vinculación ob rem entre elementos privativos no exige necesariamente acuerdo de la comunidad. Razona dicha resolución que la vinculación no comporta por sí misma una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, ni altera el destino de los departamentos, ni sus cuotas de participación, ni afecta necesariamente al régimen de los elementos comunes, limitándose a establecer una restricción voluntaria de la facultad de disposición de los titulares de los elementos afectados.
A la vista de esta evolución doctrinal, no parece posible ofrecer una respuesta de carácter general aplicable a todos los supuestos. Resulta aconsejable atender a las circunstancias concretas de cada caso para determinar si la vinculación o desvinculación ob rem comporta realmente una modificación de la estructura jurídica de la propiedad horizontal o si, por el contrario, únicamente afecta al régimen de disposición de determinados elementos privativos. Esta distinción puede resultar especialmente relevante al comparar los supuestos de vinculación o desvinculación de plazas de garaje o trasteros —en los que con frecuencia la operación presenta una evidente incidencia sobre la configuración del edificio y del título constitutivo— con aquellos otros en los que la vinculación se establece simplemente entre dos departamentos privativos ya existentes, sin alteración de cuotas, destinos o elementos comunes.
En todo caso, tratándose de una vinculación o desvinculación de dos departamentos sin incidencia en los demás demás elementos comunes o privativos de la división horizontal, la mayoría de quienes se pronunciaron fueron partidarios de practicar la inscripción sin necesidad del acuerdo de la junta de propietarios.
Debe tenerse presente, en todo caso, el riesgo de que la figura de la vinculación ob rem pueda utilizarse para eludir el régimen jurídico propio de otras operaciones inmobiliarias para las que la legislación exige expresamente el correspondiente acuerdo comunitario, particularmente en aquellos supuestos en que la vinculación pueda encubrir o producir efectos equivalentes a una verdadera agrupación de elementos privativos.
