URBANISMO. CERTIFICADO DE FUERA DE ORDENACIÓN
Sobre una finca en la que no consta inscrita ni presentada ninguna declaración de obra nueva se presenta certificado de Decreto de Alcaldía por el que resuelve:
.- Declarar la caducidad de la acción del Ayuntamiento para el restablecimiento de la legalidad urbanística respecto a la edificación existente.
.- Declarar la edificación existente en situación asimilada a “fuera de ordenación”, con carácter sustantivo y totalmente incompatible con la ordenación urbanística vigente, por incumplir la alineación de la fachada con las Normas subsidiarias, impidiendo la efectividad del destino previsto para suelo dotacional que constituye la superficie del viario a la que afecta el solapamiento de la alineación por la edificación, quedando sujeta a las limitaciones establecidas en el Planeamiento urbanístico vigente y en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que se indican a continuación: No podrán realizarse en el inmueble obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación; pero si las pequeñas reparaciones que exigieren el ornato, higiene y conservación del inmueble, caso de hallarse habilitado. En casos excepcionales, podrá autorizarse obras parciales, circunstanciales de consolidación, cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de 15 años.
- Emitir acto de conformidad de la primera ocupación de la edificación existente según el Proyecto básico del arquitecto A. A. haciendo constar la conformidad con la normativa aplicable, en cuanto se refiere a la habitabilidad y primera utilización de las viviendas, cuyas obras de edificación concluyeron en 2015, declaradas en situación asimilada a “fuera de ordenación”, en el acuerdo segundo de la presente resolución y respecto de la que ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción con las limitaciones inherentes a dicha situación, todo ello a los efectos previstos en el artículo 28.1 RDL 7/2015, DE 30 DE OCTUBRE.
- Comunicar la presente resolución al Registro de la Propiedad a fin de que se realizan las anotaciones pertinentes de conformidad con la legislación hipotecaria.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el supuesto de hecho expuesto plantea el interrogante de cómo proceder si se recibe una comunicación relativa al estado de una construcción cuando la obra nueva no ha accedido al Registro.
En primer lugar, se apuntó que aun cuando el documento objeto de estudio señalase que se practicasen las anotaciones pertinentes, conforme al artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y los artículos 63 y 73 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, la constancia registral de que una edificación se encuentra en situación de fuera de ordenación sobrevenida debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad por nota marginal, cuya vigencia es indefinida.
Como consecuencia de ello, resulta necesario en todo caso para practicar el asiento registral: que conste que la resolución ha sido notificada al interesado, del que deberán señalarse sus datos identificativos conforme al artículo 51 del Reglamento Hipotecario, (así, resolución de 30 de junio de 2016); y que la resolución sea firme en vía administrativa, pues, como ha señalado en reiteradas ocasiones la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (así, resoluciones de 29 de enero de 2009, 12 de febrero de 2014, 24 de marzo de 2015, 7 de octubre de 2015, 8 de febrero de 25 de abril de 2017, 31 de octubre de 2019 o 17 de septiembre de 2020), de conformidad con lo previsto en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, y al ser los asientos de inscripción en el Registro de la Propiedad definitivos, la necesidad de firmeza en vía administrativa de las resoluciones administrativas para practicar un asiento de inscripción o cancelación es incuestionable.
Se planteó sin embargo un debate respecto a si resultaba necesario que el Ayuntamiento aportase la descripción de la obra nueva existente sobre la finca.
Algunos de los asistentes lo consideraron necesario, puesto que de conocerse la descripción de la finca, sería posible determinar cómo proceder en caso de presentación en el Registro de la escritura de declaración de obra nueva. Así, si la obra nueva que se presentase fuese coincidente con la descrita por el Ayuntamiento, sería susceptible de inscripción, manteniendo la constancia registral de la situación de fuera de ordenación. En cambio, de existir discrepancias, no sería posible su inscripción si no se acreditase la prescripción de las infracciones urbanísticas respecto de los nuevos datos descriptivos (así, resolución de 28 de enero de 2021). En cambio, de desconocerse la descripción de la finca que realiza el Ayuntamiento, la inscripción de la “obra nueva antigua” plantearía el interrogante de si es necesario la práctica de una nueva notificación al Ayuntamiento, puesto que no sería posible saber si la situación urbanística descrita por la resolución presentada se refiere a la descripción que constase en la escritura pública.
Otros compañeros en cambio consideraron que no era necesario que el Ayuntamiento describiese la edificación. Así, afirmaron que la inscripción de un documento no podía hacerse depender de las vicisitudes de una escritura de declaración de obra nueva cuya existencia incluso se desconocía. Además, de declararse la obra nueva alegando la prescripción de la infracción urbanística, sería posible en todo caso practicar la inscripción notificando al Ayuntamiento la misma, a los efectos de que la entidad local realizarse, de ser procedente, una nueva resolución relativa al estado de la construcción.