Como hemos tratado en otros seminarios, el departamento de urbanismo del Ayuntamiento de Madrid es tremendamente restrictivo cuando se pretende, dividir un local en trasteros y crear fincas independientes ya sea por división material ya sea a través de la figura de la comunidad funcional, que se puedan transmitir a terceros en particular cuando estos pueden ser personas ajenas a la comunidad de propietarios.
Como resulta de la escritura que se acompaña en el presente caso hay toda una serie de peculiaridades. (SE ADJUNTAN ANEXOS)
Se envían estas líneas aclaratorias para intentar explicar mejor el caso tercero.
Una sociedad es dueña de un local situado en el sótano segundo y pretende su división en Trasteros.
La declaración responsable, sin embargo, la presenta la Comunidad de Propietarios, pese a que no se trata de un elemento común, sino como se ha dicho un elemento privativo que pertenece a una sociedad.
La declaración responsable presentada por la Comunidad de Propietarios, lo es para la adecuación de espacios para construir trasteros dotacionales.
El ayuntamiento a través de una resolución de toma de razón de declaración responsable, sólo autoriza 12 trasteros. En concreto, autoriza las obras de adecuación y de ubicación de espacios para construir trasteros dotacionales en el edificio. (En las distintas resoluciones administrativas se habla de trasteros dotacionales. En la escritura sólo se habla de trasteros.)
¿Qué significa la expresión trasteros dotacionales?
Como se desprende de la resolución de 20 de marzo de 2023, las obras se van a realizar en dos fases, ya que el sótano cuenta con 393 m², y se autoriza que se segregue en dos partes una de 113 m² y otra de 280 m². A su vez en la parte de 113 m² se autoriza su división en 12 trasteros.
En esta resolución del ayuntamiento al describir los trasteros, se indica “la vivienda a la que se adscribe”.
Sin embargo, en la escritura presentada a inscripción, se procede a realizar una simple división material y no resulta ninguna adscripción a otra finca.
Se suspendió la inscripción del documento con nota de calificación en la que se señalaban dos bloques de defectos:
a) la segregación o división no se puede realizar sujeta a condición suspensiva (como se hacía en la escritura, en la que se sujetaba a la condición suspensiva de la aprobación por el ayuntamiento).
(Hay que entender que cuando se practica una segregación en el Registro de la Propiedad los nuevos elementos, o se segregan o no se segregan, pero no pueden segregarse bajo una condición suspensiva).
En cuanto a los 12 trasteros que se creaban ahora, no había salida a un elemento común o a la vía pública.
b) De la documentación administrativa presentaba no quedaba claro si se autorizaba o no la división.
Se presenta nuevamente el documento con una escritura de subsanación y dos nuevos documentos administrativos que son los que constan en el último PDF del caso práctico (incorporan un informe técnico y un escrito de aclaración del ayuntamiento.)
El primer informe se emite como respuesta a una consulta urbanística.
El segundo se emite al parecer como contestación a la nota de calificación. De este último son muy importantes los dos últimos párrafos….
En consecuencia, la toma de razón de la declaración responsable efectuada por la Concejal Presidente del Distrito, ampara la segregación del sótano -2 de la finca sita en la calle Pío en dos partes, con el fin de ejecutar las obras de adecuación de espacios para construir los 12 trasteros dotacionales, no siendo necesario ningún otro medio de intervención urbanística diferente o añadido.
Una vez concedido por el órgano municipal competente el pertinente título habilitante para la construcción de los trasteros como es la resolución de toma de razón favorable a los términos de la declaración responsable presentada, siendo de conformidad con lo regulado en el artículo 29 y anexo II de la OLDRUAM, se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad. Queda suficientemente acreditada la conformidad de este Distrito de Retiro, órgano competente, para su control urbanístico, a la segregación en dos partes del sótano -2 de la finca sita en calle Pío Baroja número 2, para el acondicionamiento parcial y ejecución de trasteros dotaciones.
¿Qué es lo que está autorizando el ayuntamiento?
En la escritura lo que se está haciendo es una división material describiendo los trasteros como nuevos 12 elementos privativos de la propiedad horizontal, con sus correspondientes cuotas y sin ningún tipo de restricción de venta a terceros ni adscripción a ningún elemento de la propiedad horizontal.
RESPUESTA
Se presenta escritura relativa a un local privativo situado en un edificio en régimen de propiedad horizontal en el término municipal de Madrid, propiedad de una sociedad, respecto del cual se pretende su división material para la formación de diversos trasteros susceptibles de configuración independiente.
Como antecedente administrativo se aporta declaración responsable formulada por la comunidad de propietarios, pese a tratarse de una actuación que afecta a un elemento privativo y no a un elemento común. La actuación declarada tiene por objeto la «adecuación de espacios para construir trasteros dotacionales».
En la resolución municipal de toma de razón de la declaración responsable se emplea igualmente de forma expresa la expresión «trasteros dotacionales». Asimismo, de la resolución de 20 de marzo de 2023 aportada resulta que la actuación se proyectó en dos fases sobre un local de aproximadamente 393 m², previéndose su segregación en dos partes, de 113 m² y 280 m², destinándose la primera de ellas a su división en trasteros.
Sin embargo, en la escritura presentada a inscripción se lleva a cabo la correspondiente división material configurando los trasteros resultantes sin establecer vinculación o adscripción alguna a las viviendas del edificio, de modo que, desde el punto de vista jurídico-real, podrían circular y transmitirse con independencia de éstas.
Se plantea, por tanto, cuál es el alcance de la expresión «trasteros dotacionales» utilizada reiteradamente por la documentación administrativa y si la autorización municipal permite la creación de unidades inmobiliarias plenamente independientes y susceptibles de transmisión a cualesquiera terceros o, por el contrario, presupone que los trasteros deben quedar de algún modo adscritos o vinculados al uso de las viviendas del edificio.
POSICIÓN DE LOS INTERVINIENTES: La opinión mayoritaria fue considerar necesaria la aclaración. La expresión «trasteros dotacionales» no puede considerarse, sin más, una expresión irrelevante o puramente descriptiva cuando es precisamente la empleada en la declaración responsable y en la resolución municipal que legitima urbanísticamente la actuación.
Se recordó la doctrina de la Dirección General conforme a la cual, cuando una actuación inmobiliaria se encuentra sujeta a autorización administrativa, la configuración jurídico-real que acceda al Registro debe respetar la autorización en sus estrictos términos, sin que pueda utilizarse una licencia concedida para una determinada actuación para obtener registralmente un resultado diferente del autorizado.
Se destacó además que, desde el punto de vista administrativo y urbanístico, no es necesariamente equivalente la habilitación para construir trasteros destinados a prestar servicio a los vecinos o viviendas del propio edificio que la habilitación para implantar una actividad empresarial de explotación de trasteros, susceptibles de pertenecer y ser utilizados por personas completamente ajenas al inmueble. Las condiciones y autorizaciones administrativas exigibles pueden ser distintas en uno y otro supuesto.
Por ello, debe quedar suficientemente determinado qué significa en la concreta resolución administrativa el carácter «dotacional» de los trasteros y qué vinculación o adscripción exige respecto de las viviendas del edificio. Si la autorización se concedió precisamente contemplando los trasteros como dotación al servicio de las viviendas, no resulta posible configurar registralmente los elementos resultantes como unidades absolutamente independientes y libremente transmisibles a terceros haciendo desaparecer la condición bajo la cual fueron administrativamente autorizados.
No corresponde, sin embargo, al registrador determinar por sí mismo cuál debe ser la concreta técnica jurídica de vinculación —vinculación ob rem, anejidad u otra fórmula— si ésta no resulta suficientemente determinada de la documentación administrativa. Lo procedente es exigir aclaración de la escritura y, en su caso, de la propia documentación administrativa, de manera que pueda comprobarse la correspondencia entre la configuración jurídico-real pretendida y la actuación efectivamente autorizada.
Finalmente, frente a la eventual negativa del Ayuntamiento a efectuar ulteriores aclaraciones por entender que la actuación ya ha sido autorizada, se señaló que no corresponde al Ayuntamiento decidir acerca de la inscribibilidad del título. La cuestión registral no consiste en revisar la legalidad de la autorización municipal ni en negar que el Ayuntamiento conozca o haya autorizado la actuación, sino en determinar cuál es el verdadero alcance de esa autorización y si el carácter «dotacional» expresamente atribuido a los trasteros comporta su necesaria vinculación o adscripción a las viviendas del edificio.
En consecuencia, se consideró mayoritariamente procedente suspender la inscripción hasta que se aclare el alcance del carácter dotacional de los trasteros y, en particular, si deben quedar vinculados o adscritos a las viviendas del edificio y en qué términos, de forma que la configuración registral de los elementos creados resulte plenamente congruente con la autorización urbanística que sirve de fundamento a la actuación.
