En una escritura de constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal se pacta un derecho de tanteo retracto.
DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO: Es intención de los comparecientes, que todas las fincas que integran el edificio de calle sigan siendo propiedad de la familia C, y a tal efecto se constituye un DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO
a favor del resto de los actuales copropietarios del inmueble doña M, doña Ma, don F y don J. C. , los cuales a su fallecimiento serán sustituidos por el/los heredero/ s que adquieran las fincas a que se refiere este pacto, que tendrá una duración de DIEZ AÑOS, y se inscribirá en todas las fincas, de forma que exista obligación de notificar de forma fehaciente la intención de venta con expresión de todas las condiciones de la misma, con un plazo de 30 días para ejercitar el tanteo, y con obligación de notificar la escritura que se otorgue, para que en caso de que hubieran variado las condiciones con relación a lo comunicado, poder ejercitar el retracto. Si fuesen varios los que ejercitasen el derecho, tendrá preferencia en primer lugar el propietario de la vivienda en la misma planta del edificio, o se efectuará sorteo entre el resto de los interesados, evitándose los proindivisos en la adquisición salvo que medie acuerdo expreso entre los adquirentes.
Dicho derecho de tanteo y retracto se extingue cuando la finca es adquirida por persona distinta de los titulares registrales o quién de ellos traiga causa por título de herencia durante la vigencia del presente pacto.
El derecho de retracto sigue existiendo durante la vigencia pactada cuando la finca la adquirió alguno de los 4 titulares registrales actuales o quién de ellos traiga causa por título de herencia en el ejercicio del derecho de retracto.
¿Consideráis que se reúnen los requisitos mínimos para practicar la inscripción?
Teniendo en cuenta que
La Dirección General, ha asentado la doctrina, así por ejemplo en las resoluciones de 4 de marzo de 1993 y 19 de diciembre de 2013, de que, aunque «ninguna duda ofrece la admisión en nuestro ordenamiento jurídico de los derechos de adquisición preferente constituidos por la voluntad de las partes como verdaderos derechos reales innominados, siempre que se cumplan los requisitos y se respeten los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales», «se hace «imprescindible la determinación del concreto contenido y extensión de las facultades que integran el derecho que pretende su acceso al Registro» (cfr. arts. 9 y 21 LH y 51 RH). El caso concreto se indicaba que «no cumplen las exigencias de determinación de su régimen jurídico real que permitan su acceso al Registro de la Propiedad de la Propiedad» (se cita la falta de establecimiento del carácter real del derecho, del plazo de su ejercicio, de la forma de operar, transmisiones que lo generan, forma de hacer las notificaciones, consecuencias del incumplimiento...).
Debiendo de tenerse en cuenta además que:
La regla general es la contenida en el Art 396 C.C.: En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Y que Artículo 1508 C.C. establece. El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato.
En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años.
RESPUESTA
La práctica totalidad de los intervinientes consideró que la cláusula de adquisición preferente, en los términos planteados, es inscribible en el Registro de la Propiedad, al reunir los requisitos que la doctrina de la Dirección General viene exigiendo para el acceso registral de este tipo de derechos.
En primer lugar, se entendió que concurre el carácter real del derecho. Se recordó que la Dirección General ha exigido reiteradamente que quede claramente determinado si el pacto tiene eficacia meramente obligacional o pretende constituir un auténtico derecho real. En el supuesto debatido, la propia solicitud expresa de inscripción pone de manifiesto la voluntad inequívoca de las partes de dotar al derecho de eficacia real, cumpliéndose así este primer requisito.
En segundo lugar, se destacó la necesidad de que el derecho tenga una duración determinada. La cláusula fija un plazo de diez años, satisfaciendo así la exigencia derivada del principio de especialidad. Se recordó igualmente que la Dirección General ha señalado que el plazo máximo de diez años previsto para la venta con pacto de retro no constituye un límite general aplicable a todos los derechos de adquisición preferente, que pueden establecerse por un plazo superior. Lo verdaderamente imprescindible es que dicho plazo quede expresamente determinado, evitando que el gravamen recaiga sobre el inmueble de forma indefinida.
Finalmente, se consideró que la cláusula regula con suficiente precisión los elementos esenciales para el ejercicio del derecho, respetando igualmente el principio de determinación registral. En particular, se fija el plazo dentro del cual debe ejercitarse el derecho una vez producida la transmisión y se resuelven expresamente cuestiones que con frecuencia generan dudas interpretativas, como su aplicación únicamente a la primera transmisión o también a las sucesivas, así como el régimen del derecho cuando la transmisión tenga lugar por actos mortis causa. En consecuencia, al quedar suficientemente definidos tanto el contenido como las reglas básicas de ejercicio del derecho, la mayoría entendió que la cláusula reúne los requisitos necesarios para su inscripción registral.
