TANTEO Y RETRACTO
Consta inscrita una casa dividida horizontalmente en dos pisos. En la constitución de la propiedad horizontal se pactó y se inscribió un derecho de tanteo y retracto a favor del titular del otro piso para caso de venta. Ahora pretenden transmitir uno de los pisos en una sola escritura en cuanto a dos terceras partes por donación y en cuanto a una tercera parte por compraventa. ¿Procedería el retracto respecto de la tercera parte? ¿o se excluiría por ser un objeto distinto el de la transmisión y el establecido como objeto del derecho de adquisición preferente?
Se consideró que puesto que el derecho de tanteo y retracto se estipuló para el supuesto de venta del piso, los derechos de adquisición preferente estipulados serían de aplicación tanto en el supuesto de transmisión onerosa de la totalidad del piso como de una cuota indivisa.
Habiéndose establecido unos derechos de adquisición preferente para el supuesto de venta de la totalidad de la finca, se afirmó que no debería aplicarse un régimen jurídico distinto a la transmisión de una cuota del mismo. Además, de no seguirse esta interpretación, se podría fraudulentamente eludir estos derechos, encubriendo una verdadera venta simulando como causa de la transmisión negocios mixtos.
Finalmente, debe tenerse presente que la reciente resolución de 4 de mayo de 2022 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha analizado cuál debe ser la actuación del registrador ante derechos de tanteo y retracto convencionales inscritos, siendo especialmente relevante cómo se haya hecho constar en la inscripción el régimen de notificaciones. Señala así el Centro Directivo "No puede poner en duda la validez del asiento practicado, que se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), ni si se incumplió el principio de especialidad registral, pero lo cierto es que el asiento no determina que la falta de notificación produzca el cierre del Registro a la transmisión que se verifique, ni siquiera contempla aquélla ni la forma de su ejercicio. Por lo que la falta de notificación no puede amparar una suspensión de la inscripción de la transmisión efectuada".