SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
De la finca registral A se segregó en su día la finca registral B. Sobre la finca resto A se constituyó servidumbre a favor de la finca segregada B con el siguiente contenido literal: Servidumbre constituida sobre la finca A como predio sirviente, y en favor del solar finca B como predio dominante, una SERVIDUMBRE de luces y vistas, establecida para cuando cada una de dichas fincas pertenezcan a distinto dueño, la cual consistirá en que en el predio sirviente solo se podrá construir una nave industrial, con oficina y vivienda hasta la altura que permitan las Ordenanzas Municipales, dejando entre ambas fincas un patio, en casi toda la longitud medianera de tres metros de ancho, y en la pared del predio dominante medianera con el sirviente se podrán abrir toda clase de huecos para el disfrute de luces y vistas.
Ahora, aprovechando que las normas urbanísticas han cambiado la calificación de la finca A permitiendo retranqueo para la construcción de edificio en altura para viviendas, se proyecta derribar la nave existente y construir el edificio y se plantea el alcance de esta servidumbre. El predio dominante B es ahora un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal. En concreto, para inscribir la futura obra nueva ¿deberán consentir los titulares del predio dominante B?
Hubo dos opiniones. La minoritaria entendía que no hacía falta ningún consentimiento de los titulares del predio dominante, sin perjuicio de que la servidumbre siguiera gravando en los mismos términos al predio sirviente. El registrador no puede controlar si el edificio proyectado en el predio sirviente es compatible o no con el contenido de la servidumbre inscrita, puesto que no tiene conocimientos técnicos para ello; y que serán, en su caso, los titulares afectados lo que deban ejercer las acciones que estimen procedentes si estiman que su derecho de luces y vistas no ha sido respetado con la nueva construcción.
Pero mayoritariamente se consideró que el tenor literal de la servidumbre inscrita - “sólo se podrá construir una nave industrial”- impide que se construya otra edificación diferente de la existente. Sin perjuicio de la posible validez o nulidad del contenido negativo de la servidumbre así constituida por tiempo indefinido, lo cierto es que está inscrito y, mientras no sea cuestionado por los Tribunales, despliega todos sus efectos e impide que se pueda inscribir la obra nueva proyectada sin que previamente se renuncie o modifique la servidumbre inscrita.
Esta renuncia o modificación de la servidumbre inscrita plantea la cuestión del tipo de consentimiento exigible a los propietarios del predio dominante que, como se ha dicho, es un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal ¿debe considerarse un acto colectivo (imputables por tanto a la junta como órgano y que han de adoptarse por unanimidad de la misma, conforme a la LPH)? ¿O debe entenderse que por afectar al contenido esencial del derecho de propiedad requieren el consentimiento individualizado de los propietarios afectados? En este último caso ¿deberían consentir todos los propietarios, o sólo aquellos cuyas viviendas tiene ventanas al predio sirviente o, de éstos últimos, sólo aquellos que ahora van a resulta más perjudicados?
Partiendo de la base de que la servidumbre es un derecho de todo el edificio, sin perjuicio de que afecte más a unos propietarios que a otros, debe entenderse como un elemento o pertenencia común (artículo 396 CC y 3 LPH) dado que por su naturaleza es indivisible. Por consiguiente, su modificación o renuncia implicará una modificación del título constitutivo del régimen, cuyo acuerdo compete adoptarlo como acto colectivo a la Junta de Propietarios por unanimidad (artículo 17.6 LPH). La DGRN en resolución de 8 de julio de 2015, señaló que, para constituir una servidumbre sobre elementos comunes de una propiedad horizontal, o sobre un elemento privativo, pero con afección de elementos comunes, se precisa el consentimiento de la comunidad por unanimidad, al constituir una modificación del título constitutivo, art. 17 LPH).