Se presenta una escritura de venta de una vivienda, otorgada en 1997, resultando que la sociedad vendedora (titular registral) tiene el CIF revocado desde el año 2020.
¿Consideráis aplicable la prohibición de acceso al Registro del negocio con carácter retroactivo -como ha señalado la DG- a pesar del tiempo transcurrido entre la venta y la revocación del CIF? Y, de ser así, ¿qué solución puede darse al comprador para lograr la inscripción (además de la rehabilitación del CIF, que no depende de él)?
RESPUESTA
Se recordó la existencia de una doctrina consolidada de la Dirección General conforme a la cual la revocación del NIF determina el cierre registral aunque el negocio cuya inscripción se pretende hubiera sido otorgado con anterioridad a dicha revocación. Este criterio ha sido mantenido, entre otras, en las Resoluciones de 16 de junio de 2023, 18 de septiembre y 29 de noviembre de 2024, 27 de mayo y 31 de julio de 2025 y 14 de mayo de 2026.
Conforme a esta doctrina, la prohibición de acceso al Registro debe apreciarse en el momento en que se solicita la inscripción, con independencia de que el NIF estuviera plenamente vigente en la fecha de celebración del negocio, siendo posible acudir a la rehabilitación del NIF —incluso, en determinados supuestos, a los exclusivos efectos de obtener la inscripción— o, en último término, a la vía judicial.
No obstante, algunos de los intervinientes consideraron excesivamente rigurosa esta interpretación, especialmente en supuestos como el planteado, en el que la compraventa se había otorgado muchos años antes de producirse la revocación y sin vulnerar norma alguna vigente en el momento de su celebración.
Se destacó, además, la extraordinaria dificultad que puede representar la subsanación para el adquirente, que resulta completamente ajeno a la posterior conducta de la sociedad transmitente y puede quedar obligado a promover actuaciones administrativas o judiciales para conseguir la inscripción de un negocio válidamente celebrado. Desde esta perspectiva, se consideró que el perjuicio causado al adquirente podía resultar manifiestamente superior al efecto que la medida pretende producir respecto de la sociedad cuyo NIF ha sido revocado.
Por ello, algunos participantes entendieron que, aun siendo conscientes del criterio reiterado de la Dirección General, podría defenderse la inscripción del documento, atendiendo a las concretas circunstancias del supuesto y al hecho de que la transmisión se había perfeccionado válidamente mucho antes de producirse la causa determinante del posterior cierre registral.
