En el registro está inscrita una finca de 100 m² a favor de una señora (50% dominio) y de sus dos sobrinos nietos (2×25%).
La tía abuela falleció hace, al menos, 60 años.
Los sobrinos inscribieron en 2007 por herencia materna.
En la inscripción de los sobrinos se hizo constar una referencia catastral que se corresponde con una parcela de 3.000 m².
El titular catastral de la parcela de 3.000 m² quiere inmatricular su finca.
Artículo 45 de la Ley del Catastro. Correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca.
A efectos de lo dispuesto en este título, se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos:
a) Siempre que los datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.
b) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador.
Artículo 48. Constancia registral de la referencia catastral.
2. El registrador, una vez calificada la documentación presentada, recogerá en el asiento como uno más de los datos descriptivos de la finca y con el carácter y efectos establecidos en el artículo 6.3, la referencia catastral que se le atribuya por los otorgantes en el documento inscribible, cuando exista correspondencia entre la referencia catastral y la identidad de la finca en los términos expresados en el artículo 45.
3. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, se podrá reflejar registralmente la identificación catastral de las fincas como operación específica, de acuerdo con lo legalmente previsto.
4. Si la referencia catastral inscrita sufriera alguna modificación que no se derive de una modificación de las características físicas de la finca, bastará para su constancia la certificación expedida al efecto por el Catastro.
5. En caso de inscripción de actos de naturaleza urbanística, el registrador remitirá a la Dirección General del Catastro copia del plano el día siguiente al de su presentación en el Registro de la Propiedad. El Catastro devolverá al registrador, en el plazo de cinco días, las referencias catastrales de las fincas objeto del acto de que se trate.
6. Las discrepancias en la referencia catastral no afectarán a la validez de la inscripción.
Artículo 49. Constatación de la referencia catastral.
1. Cuando el órgano competente para instruir un procedimiento administrativo, el notario o el registrador de la propiedad considere que la referencia catastral que resulte de los documentos aportados por el interesado, no obstante haber identidad en los términos expresados en el artículo 45, pueda no coincidir con la correspondiente al inmueble objeto del hecho, acto o negocio jurídico documentado, lo comunicará al Catastro solicitando certificación o documento informativo, que le será remitido por cualquier medio que permita su constancia, en el plazo más breve posible, y siempre dentro de los cinco días hábiles siguientes al de recepción de la solicitud.
2. En los procedimientos administrativos dicha certificación se incorporará al expediente previa audiencia de los interesados, aunque este estuviera ya resuelto.
3. No obstante lo dispuesto en el apartado 1, en los documentos notariales, el notario, en caso de urgencia alegada por los otorgantes, podrá autorizar el documento haciéndolo constar así, transcribiendo en él la referencia catastral, reseñando el justificante aportado y expresando su duda sobre la correspondencia de la referencia catastral con el inmueble. Autorizado el documento, el notario se abstendrá de hacer constar la referencia comunicada por el Catastro sin que medie consentimiento para ello de los otorgantes.
4. El registrador de la propiedad, cuando le sea remitido el certificado o documento informativo, previa calificación favorable, hará constar la referencia en el asiento, o si éste ya se hubiera practicado, por nota al margen de él, consignándolo, en su caso, también por nota, al pie del título.
Una misma referencia no puede asignarse a dos fincas e impide la inmatriculación.
La referencia no debió consignarse, pero se hizo constar. ¿Cómo puede rectificarse la referencia inscrita? Hay que tener en cuenta que la titular del 50% del dominio está muerta hace 70, soltera sin hijos.
RESPUESTA
Partimos de que, como regla general, no es posible asignar una referencia catastral a una finca cuando tal referencia consta ya, previamente, en la descripción de otra. Sin embargo, en sede de inmatriculaciones, la resolución de 22 de octubre de 2020, aunque considera la coincidencia de referencia catastral como un fuerte indicio de posible doble inmatriculación, entiende necesario analizar todas las circunstancias del caso concreto.
El apartado 32 de la voz referencia catastral del Fichero de Constancio Villaplana aglutina la jurisprudencia de la DG sobre la cuestión del siguiente modo:
No puede reflejarse en el Registro una referencia catastral si ésta aparece ya registralmente asignada a otra finca. (R. 5-7-2018, BCNR-55, BOE 19-7). Doctrina reiterada en R. 21-11-2018 (BCNR-60, BOE 12-12), que destaca que, si bien está derogado el art. 53 Ley 13/1996, que impedía la asignación de una referencia catastral ya asignada a otra finca registral, lo cierto es que su contenido está hoy recogido en la LCI (según se dice en la Exposición de Motivos de esta). La R. 22-10-2020 (BCNR-83, BOE 6-11, ref. BOE 13752) declara lo siguiente: Si bien es cierto que el registrador no puede rechazar la inmatriculación de una finca por el solo hecho de que ya figure inscrita otra finca con la misma referencia catastral, no lo es menos que sí podrá rechazarla cuando concurran otras circunstancias que provoquen la duda razonable de que se pueda producir una doble inmatriculación. En el caso debatido, tales dudas derivaban, además de la identidad de la referencia catastral, del hecho de que la finca a inmatricular estaba situada en la misma calle que la ya inscrita, y que ésta se inscribió como consecuencia de donación efectuada por quien en el título de herencia que ahora se pretendía inscribir aparecía como causante. La solución será aclarar que se trata de fincas distintas, o que consienta en la rectificación de la descripción el titular registral de la finca ya inmatriculada con la misma referencia catastral, o que se obtenga tal rectificación en procedimiento declarativo seguido al efecto contra él; pudiendo también acudirse al procedimiento del art. 203 LH, que cuenta con mayores garantías que el 205 LH en orden a la defensa de los derechos de los titulares registrales y catastrales. La R. 8-3-2023 (BCNR-111, BOE 27-3, ref. BOE 7839) declara a modo de obiter dicta que "no puede hacerse constar en el Registro una sola referencia catastral que se corresponda con varias fincas registrales". La R. 5-12-2023 (BCNR-120, BOE 27-12, ref. BOE 26416) declara a modo de obiter dicta que no cabe asignar a una finca una referencia catastral si ésta ya aparece asignada registralmente a otra finca. La R. 5-10-2023 (BCNR-119, BOE 2-11) y la R. 13-3-2024 (BCNR-124, BOE 11-4) declaran que no cabe asignar a una finca una determinada referencia catastral si ésta ya aparece registralmente asignada a otra finca; nos hallamos ante una inexactitud registral que (art. 40.d LH) sólo puede salvarse si media el consentimiento del titular de la finca que ya tiene asignada esa referencia catastral. Por su parte, la R. 14-1-2013 (BCNR-198, BOE 14-2) declara que es perfectamente admisible que una sola finca catastral se corresponda con dos fincas registrales, doctrina que reitera la R. 5-12-2023 (BCNR-120, BOE 27-12, ref. BOE 26146), la cual añade que es perfectamente admisible que una misma finca registral tenga asignadas varias referencias catastrales.
En cuanto a los consentimientos necesarios para la rectificación de la referencia incorporada en la descripción en 2007, consideran todos los intervinientes suficientes los de los titulares que la manifestaron en su título. Basta el suyo (sin requerir el de los herederos de la titular de la otra mitad) por entenderse como mero acto de administración y porque no son necesarios más consentimientos para rectificar el título que provocó el posible error.
