PROPIEDAD SEPARADA DE SUELO Y SUBSUELO
La propietaria de una finca quiere construir sobre ella un edificio de viviendas. El Ayuntamiento le exige un retranqueo para ampliar el vial, pero el proyecto de obra contempla que el sótano de la edificación se extienda bajo la superficie del retranqueo.
Una forma de regular los derechos del Ayuntamiento y del promotor es la constitución de un complejo inmobiliario. Pero parece una solución demasiado aparatosa para este caso.
Otra solución pudiera ser que el promotor conservase su finca sin ninguna alteración con la única salvedad de reconocer que una superficie, convenientemente delimitada, de la rasante quede destinada perpetuamente a uso público para vial.
La solución definitiva a la cuestión planteada dependerá de cuáles sean las concretas exigencias que imponga el Ayuntamiento para dar cumplimiento a la normativa urbanística.
Si el Ayuntamiento condiciona la concesión de la licencia de obras a la cesión de una superficie para la ampliación de un vial, deberá transmitirse la propiedad del terreno. En este caso, la solución pasaría por constituir un complejo inmobiliario entre el volumen del subsuelo sobre el que se va a extender el sótano del edificio a construir, previa su desafectación, y la superficie de la que procede como se admitió en las resoluciones de 5 de abril de 2002, 24, 26 y 27 de febrero de 2007.
En caso de que el Ayuntamiento no exija la cesión de la propiedad del terreno y acepte que queden cumplidas las exigencias urbanísticas condicionando la concesión de la licencia de edificación a la constitución de una servidumbre de uso público, deberá constituirse ésta con todos los requisitos que impone el principio de especialidad para su acceso al Registro: superficie afectada, destino, etc. de manera que quede perfectamente definido el contenido y extensión del derecho.
A este respecto se recordó cómo hoy en día no hay ningún obstáculo para la inscripción de estos derechos de dominio y uso público. La redacción primitiva del artículo 5.2 del Reglamento Hipotecario exceptuaba de inscripción las servidumbres impuestas por la ley que tuvieran por objeto la utilidad pública o comunal. Sin embargo, mucho antes de la modificación de este precepto (para eliminar la prohibición) por la reforma de 1998 ya se venía admitiendo, como regla general que resultaba de múltiples disposiciones legales que, para dar seguridad a terceros y a los mismos intereses públicos, no se debía cerrarse el Registro al dominio público cuando afecta a bienes que por naturaleza no son de dominio público ostensible.