PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN
En un régimen de propiedad horizontal uno de los elementos privativos, situado en planta baja, tiene el uso y disfrute de un pequeño jardín que se considera elemento común. En el elemento privativo hay dos ventanas sobre el jardín, pero no hay puerta de acceso al mismo, de modo que el propietario del elemento privativo, para acceder al miso, debe salir a la calle y entrar por una puerta exterior en el jardín.
¿Puede el titular del departamento privativo abrir una puerta de acceso de su vivienda al jardín?
Según comenta el interesado, los demás propietarios de la división horizontal accederían a permitir las obras para la construcción de la citada puerta siempre que se comprometa a no realizar actividades de hostelería. ¿Cómo se podría hacer constar en el Registro tal limitación?
Respecto a la primera de las cuestiones planteadas en el supuesto de hecho, la generalidad de los asistentes consideró que abrir una puerta de acceso desde el departamento privativo al jardín era una obra que suponía la modificación de la configuración exterior del edificio, por la que para realizarse sería necesario el consentimiento de la comunidad de propietarios, pues conforme al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal el propietario de un piso o local no puede realizar obras que afecten a la configuración o estado exterior.
Respecto a la mayoría necesaria, el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas.
Existió un mayor debate en la determinación del modo de hacer constar en un departamento, a instancia de su propietario, la prohibición de realizar en el mismo la actividad de hostelería.
Así, algunos de los asistentes, consideró que al ser una limitación de un solo departamento, su titular, al tener la plena disposición del mismo, podía por sí solo hacer constar en escritura pública la prohibición de realizar la actividad de hostelería.
Otros en cambio consideraron que dicha limitación debía acceder al Registro, bien como una servidumbre personal de no realizar una actividad, bien como una norma estatutaria. En el primer caso, esta servidumbre personal se debía realizar, además de con el consentimiento del titular registral, compareciendo en la escritura el presidente de la comunidad propietarios, quien en representación de la misma aceptaría la servidumbre a su favor. En el caso de establecerse como una nueva norma estatutaria, sería necesario cumplir los requisitos propios de la modificación de estatutos (convocatoria de una reunión de la junta en la que se incluyese el asunto como orden del día, y formalización de la escritura por el presidente de la comunidad acreditando el acuerdo mediante certificación del mismo expedido por el secretario). En este supuesto se recordó además, que conforme a la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, la limitación del destino de un departamento, exceptuando el supuesto de los apartamentos turísticos previsto en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, requiere la unanimidad (así, resolución de 5 de noviembre de 2020), si bien en el caso planteado tal requisito podría no ser aplicable, al referirse a un solo departamento y constar el consentimiento expreso de su titular.