PROPIEDAD HORIZONTAL. ESTATUTOS
Se plantea si se considera inscribible la siguiente cláusula de los estatutos de una comunidad de propietarios: “El impago de cuotas de Comunidad, una vez transcurridos 30 días desde su fecha de devengo, originará un interés de demora equivalente al interés legal del dinero vigente a la fecha de impago, incrementado en dos puntos porcentuales.”
Si bien la admisibilidad de tal cláusula pudiera haber sido discutida con anterioridad, lo cierto es que tras la reforma del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 10/2022, de 14 de junio de 2022, todos los asistentes consideraron que la misma es ajustada a Derecho. Señala así la nueva redacción de la Ley que "La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo".
No obstante, la nueva redacción legal suscitó el debate de si sería calificable por el registrador el establecimiento de un elevado interés de demora, en tanto que la ley establece que el interés impuesto no pueda reputarse abusivo.
Así, algunos de los asistentes consideraron aplicables analógicamente las reglas que han establecido un tipo imperativo para el interés de demora en los préstamos hipotecarios en los artículos 114 de la Ley Hipotecaria, y el artículo 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, por lo que no consideraron admisible un interés superior en tres puntos al del interés legal del dinero. Recordaron además que el Tribunal Supremo, en su sentencia de pleno de 3 de junio de 2016, referida a los préstamos hipotecarios, había considerado como abusiva la cláusula que impusiese al consumidor un interés de demora superior en dos puntos al interés ordinario pactado.
Sin embargo, otros de los asistentes consideraron que el registrador no podía calificar la abusividad de la cláusula en tanto no hubiese jurisprudencia referida al supuesto específico de las comunidades de propietarios, al amparo del artículo 258 de la Ley Hipotecaria, que afirma: "El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación."
Entendieron que, conforme a este precepto, es precisa una sentencia específica relativa a la morosidad en las comunidades de propietarios, sin que quepa la aplicación analógica de la jurisprudencia de préstamos hipotecarios con consumidores, en la que el predisponente tiene un mayor control del negocio.