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PROPIEDAD HORIZONTAL. DIVISIÓN DE PISOS O LOCALES.

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Se plantea la cuestión de si es posible la inscripción de una cláusula de estatutaria en una propiedad horizontal por la que se impone la necesidad de unanimidad de la junta de propietarios para poder segregar los pisos o locales.

Para el estudio de la cuestión planteada se recordó la doctrina del Centro Directivo relativa a las normas estatutarias sobre división de los elementos privativos de una propiedad horizontal. Así, si bien no existen resoluciones sobre el supuesto objeto de estudio, sí que son varios los pronunciamientos de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que han examinado la validez del acuerdo contrario, es decir, la norma estatutaria por la que se permite, sin necesidad de acuerdo de la junta de propietarios, la división de pisos o locales.

Al respecto, la doctrina tradicional del Centro Directivo ha admitido en reiteradas ocasiones la validez de esta cláusula cuando conforme a los artículos 8 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal la división de los pisos o locales requería en principio la aprobación unánime de la junta de propietarios (así, entre otras, resoluciones de 31 de agosto de 1981, 26 de febrero de 1988, 19 de junio de 2012 ó 21 de junio de 2013, con cita esta última de las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2013, en cuales se considera, además, que con la autorización estatutaria para dividir, segregar o agrupar las fincas sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, implícitamente se está autorizando la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella). Y este criterio ha sido mantenido tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, que ha flexibilizado la exigencia de unanimidad por el requisito de aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (art. 10.3 de la LPH), afirmando que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la validez de las cláusulas estatutarias por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios (resolución de 7 de mayo de 2014, cuya doctrina ha sido reiterada por otras posteriores)

Respecto al supuesto objeto de estudio, es decir, si la norma estatutaria puede imponer la unanimidad, existió división de opiniones:

-Algunos de los asistentes consideraron que la doctrina del Centro Directivo que admite que la división de pisos o locales se haga sin necesidad de acuerdo de la junta de propietarios tiene como fundamento el carácter dispositivo de la norma de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que en virtud del principio de autonomía de la voluntad debería también considerarse válida la exigencia de acuerdo unánime si así lo reflejan los estatutos. Este acuerdo además no puede considerarse como contrario al orden público, pues supone recoger un requisito que ha estado previsto en nuestra legislación hasta la reforma citada de la Ley 8/2013.

-Otros compañeros consideraron en cambio que cuando la Ley de Propiedad Horizontal flexibiliza la exigencia de unanimidad para realizar modificaciones del título constitutivo no debe imponerse el acuerdo de todos los propietarios, pues el legislador ha querido favorecer la adopción de este tipo de acuerdos, que además están sujetos tras la reforma a la obtención de autorización administrativa. Se citó en este sentido la Exposición de Motivos de la Ley 8/2013, la cual señala que "La disposición final primera contiene modificaciones sobre la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, con el objeto de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir". Consideraron por ello que la intención del legislador es evitar la exigencia de unanimidad para la realización de este tipo de actos, por lo que si bien es admisible la cláusula estatutaria que dispense la necesidad de autorización de la comunidad de propietarios para la realización de actos de división, no lo es cambio la cláusula que imponga la unanimidad.

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