PROPIEDAD HORIZONTAL. CAMBIO EN LA ADSCRIPCIÓN DE ANEJOS.

Una persona quiere comprar un piso de un edificio en PH que tiene como anejo una terraza. El dueño del piso que es propietario de otro piso en el edificio, quiere conservar el anejo, por lo que plantea que si puede hacer un cambio de adscripción del anejo por sí solo sin consentimiento de la Asamblea de propietarios. Como argumentos da los siguientes:

• Los estatutos de la Comunidad permiten dividir o segregar pisos y locales.
• La DGSJFP solo exige el consentimiento de la Asamblea de propietarios en el caso de "desvinculación de un anejo” que entiende que se refiere solo a su transformación en elemento privativo independiente, y no para la "adscripción a otro elemento privativo", que entiende es una cuestión privada de los propietarios, en cuanto afecta estrictamente a la definición de sus espacios privativos, y para nada afecta a la comunidad, puesto que el anejo no cambia su naturaleza de vinculado.

En caso negativo, pregunta si hace falta la unanimidad de la Junta de propietarios o basta con mayoría de 3/5, dada la literalidad del art. 17.4 LPH, antes 103 de la misma Ley

RESPUESTA.

Se señala, y en eso existe acuerdo unánime, que la doctrina de la DGSJFP, sobre la desafectación o desvinculación de anejos se puede resumir del modo siguiente:

1.- En principio salvo que exista una norma estatutaria expresa que lo permita, es necesario el consentimiento de la Comunidad de Propietarios del edificio, hoy adoptada por mayoría de 3/5 partes de las cuotas y de los propietarios (art. 17.4. pº 3 LPH).

2.- La autorización estatutaria para segregar o dividir pisos y locales, no legitima para desvincular anejos, porque las primera son operaciones que provocan un cambio físico de la finca, mientras que la desvinculación de anejo supone un cambio de régimen jurídico, lo que impide su asimilación a aquéllas.

3.- Todas las resoluciones habidas, respecto de todos los supuestos planteados ante la DG, han sido desestimadas, y ninguna ha señalado que no era necesario el acuerdo de la Comunidad de Propietarios.

No obstante, se plantea qué debe entender por desafectación o desvinculación de un anejo. Un criterio es el de considerar como tal, toda desvinculación de anejo del tipo que fuere, pues o bien exige la determinación de su cuota, o bien de su cuota y linderos, lo que exige siempre la autorización de la Comunidad de Propietarios.

Sin embargo, algún compañero consideró que solo es desvinculación de anejo el supuesto de conversión de anejo en finca independiente, porque solo en este caso existe un cambio de régimen jurídico y solo en ese caso es necesario fijar cuota o describir. Según este criterio sería posible una permuta de trasteros entre dos pisos, o cambio de adscripción, sin necesidad de autorización de la Comunidad de propietarios.

Es verdad que la mayoría de las resoluciones se refieren a supuestos de constitución del anejo como finca independiente, pero se considera que eso es así, porque es el supuesto más frecuente con diferencia en la práctica.

Sin embargo, se señalan 3 resoluciones que se refieren a otros tantos supuestos y que justifican, a juicio mayoritario, que la permuta de anejos, o la retención para sí por parte del vendedor (para otro piso de su propiedad) de un anejo, en caso de venta de la vivienda a la que estaba vinculada, necesita autorización judicial. Estas resoluciones son:

Resolución de 26 de mayo de 2007 que es especialmente significativa para el caso que nos ocupa. En esa resolución se planteaba si era inscribible una escritura de permuta de participaciones indivisas que atribuían el uso sobre determinadas plazas de garaje en un edificio en régimen de propiedad horizontal, previa desvinculación respecto del piso al que se hallaban vinculadas «ob rem» cada una, para la posterior vinculación al mismo piso de la nueva participación indivisa adquirida por la respectiva permuta. Es, en definitiva, un supuesto de permuta de anejos entre pisos, que se asemeja al del traspaso de un anejo de un piso a otro piso por la razón que sea (pago al dueño del que lo cede o retención por el dueño de dos pisos en favor del que no vende)..

Sin embargo, los partidarios de la teoría restrictiva, consideran que la decisión de la DG para exigir la autorización de la Junta en la circunstancia de que únicamente hay desvinculación de anejo cuando se procede a su independización lo que posibilita su venta (incluso) a personas jenas a la propiedad horizontal. Por tanto, no hay desvinculación en los casos de adscripción a otro elemento que forma parte de la propiedad horizontal, porque no hay cambio de “régimen jurídico. En este caso, si se exige autorización es porque existe una previa independización de los anejos y la necesidad de describir los mismos.

Resolución de 5 de julio de 2016, que exige la autorización de la Comunidad de Propietarios y que se refiere un supuesto de permuta entre dos viviendas, de dos terrazas que tienen el carácter de elemento común de la propiedad horizontal y cuyo uso exclusivo constituye anejo de cada vivienda, respectivamente.

Sin embargo, los partidarios de la teoría restrictiva, consideran que la decisión de la DG para exigir la autorización de la Junta en la circunstancia de que los anejos son elementos comunes, cuyo uso ha sido asignado al elemento independiente, por lo que se trata de una “modificación que afecta al régimen jurídico de elementos comunes”, argumento que por tanto no podría operar si el anejo no fuera elemento común, según ese criterio.

Resolución de 3 de marzo de 2021 que señala que “No obstante, con el acuerdo unánime de la comunidad, cabe desvincular un anejo y convertirlo en piso o local susceptible de aprovechamiento independiente, siempre que reúna las características necesarias para ello. También cabe separarlo del piso o local y agregarlo a otro.”, lo que viene a asimilar ambos supuestos.

Sin embargo, los partidarios de la teoría restrictiva, consideran que la decisión de la DG para exigir la autorización de la Junta en la circunstancia no puede extenderse al supuesto de cambio de adscripción porque la expresión “también”, no tiene por qué ir significada con la necesidad de autorización de la Comunidad porque si fuera así, también se hubiera señalado en la segunda frase la necesidad de autorización, por lo que defienden que se trata de una posibilidad genérica.

Pero, como queda expresado, el criterio mayoritario es el de necesidad de autorización de la Comunidad de propietarios para ambos supuestos, es decir, tanto de la desvinculación como de la desadscripción.