PRIORIDAD: ARRENDAMIENTO

Una sociedad contrató en el año 2010 un arrendamiento “sobre” una nave. La razón de las comillas es que el objeto es la cubierta de la nave. Sobre ella ha instalado placas y equipos para generar energía eléctrica. La mano de obra de la instalación supera al valor de los materiales empleados (detalle en caso de una posible retirada de los mismos).

El arrendamiento no se inscribió. Durante los años transcurridos se ha inscrito una hipoteca, un embargo y novación de la primera con consentimiento del embargante.

El arrendatario se da cuenta de las consecuencias económicas que para él puede tener su falta de inscripción. El dejar de pagar la renta y retirar los equipos fotovoltaicos no es solución porque perdería todas las subvenciones y porque el coste de retirar sería superior al material recuperado.

Propone el reconocimiento en documento privado por los acreedores de la subsistencia del arrendamiento en caso de ejecución. Esta solución es rechazable porque vincularía a los actores pero no a los rematantes.

Propone permutar el rango o anteponer. Tampoco es viable porque de acuerdo con la legislación fiscal la base la determina el derecho postergado y la garantía hipotecaria supera los 30.000.000 € [30.000.000 x 0´75% = 225.000'00 €].

La concurrencia al constituir el arrendamiento del propietario y de los acreedores o la ratificación por éstos ¿podría permitir la subsistencia del derecho en caso de ejecución? ¿Tendría consecuencias fiscales?  

Hay unanimidad en que si no se inscribe no puede perjudicar a rematantes posteriores. La mayoría entiende que si tanto el acreedor hipotecario como el titular del embargo, reconocen la preexistencia del arrendamiento, esto sería inscribible. Si se pretende que además se haga constar expresamente que la ejecución de cualquiera de las cargas no implicará la purga del arrendamiento, se acerca más a un pacto de alteración de rango y por tanto a la exigibilidad del impuesto por tal concepto.