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PLAZA DE GARAJE. CUOTA

En su día se declaró la división horizontal de un edificio siendo la planta sótano destinada a garajes una única finca privativa titular en ese momento de la sociedad promotora que fue vendiendo con el paso del tiempo.

En las sucesivas ventas y, conforme al artículo 68 RH, se fueron sacando las participaciones que de la propiedad de ese local se iban vendiendo con su correspondiente asignación de número de plaza de garaje.

El problema que ahora se presenta es la venta de una de esas plazas de garaje. Se hizo en su día en documento privado por la promotora como parte vendedora y un matrimonio como parte compradora. Queriendo ahora inscribir su cuota de participación en la propiedad del local destinado al garaje han elevado a público tal documento privado por haberlo así ordenado el juzgado que es el que suple la declaración de voluntad de la sociedad promotora porque desapareció hace ya muchos años.

Sin embargo, el problema con el que me encuentro es que en el documento privado únicamente se decía que se le vendía la plaza de garaje 51 sin especificar la cuota de participación en la propiedad del local destinado a garaje que representa. Y a continuación se habla de un coeficiente particular del 4,225% y otro general del 0,7017%.

Se incorpora también el auto judicial donde se ordena elevar a público el documento privado y únicamente dice también que se vende la plaza número 51 describiéndola con sus linderos y diciendo que tiene una cuota de participación de 0,11653%.

La escritura pública por su parte describe la plaza de garaje asignándole una cuota de participación de 0,11653%.

Como veis en cada sitio le asignan un coeficiente diferente…no sé en qué se ha basado cada uno para poner el que ponen. Y, por otro lado, tampoco sé si se trata de cuota de propiedad sobre la totalidad del local destinado a garaje o de la cuota de participación en beneficios y cargas.

El problema está en que no sabemos qué porcentaje de participación en la propiedad del local destinado a garaje se está vendiendo porque en ningún momento se especificó en el documento privado de venta. Además, a la sociedad promotora todavía le queda porcentaje de propiedad por vender de manera que no sé qué solución darle.

Me presenta el interesado un certificado firmado por quien dice ser el administrador de la comunidad de propietarios del edificio en que radica el garaje donde certifica que “a la plaza de garaje 51, propiedad de don XXX, le corresponde 0,704% de coeficiente de participación con respecto a la superficie total del garaje del edificio que es de un 16,54731% del edificio”.

Con ese “certificado pretende rectificar la escritura, el notario se lo admite, y así inscribir después en el registro.

¿Qué opináis? ¿Qué posible solución veis al problema? Mandarlos a un declarativo de dominio me parece muy fuerte pero tampoco se me ocurren soluciones que dar.

 En puridad la solución es que todos los propietarios determinen las cuotas, pero la promotora que vendió está ya totalmente desaparecida y aún tiene un porcentaje de titularidad, por lo que esta solución no es viable. Y no se admite que sea el administrador quien determine la cuota de dominio transmitida.

 De ahí que se señale, que debe ser el juez, quien en ejecución de sentencia aclare cuál fue la cuota de domino objeto de la compraventa, a la vista de la documentación que en su día se haya acompañado a la demanda a fin de acreditar tal extremo.

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