Opción de compra, clausulas.

Consta presentada escritura de opción de compra sobre una finca que se encuentra gravada con una hipoteca en garantía de unas letras de cambio.

En la parte dispositiva, la propietaria concede a la sociedad un derecho de opción de compra que se regula por una serie de pactos que resumo en la parte que interesa:

a) el plazo es de dos años a contar desde el 7 de marzo de 2020.

b) el precio o prima de opción es de 20.000 euros, el cual se satisface en este acto mediante cheque bancario...

c) se satisface en este acto la cantidad de 67.000 euros como desembolso a cuenta del precio establecido, mediante dos cheques bancarios por importe de 40.000 euros y 27.000 euros...

En caso de no ejercitarse tal derecho de opción, dicho importe, 67.000 euros, deberá ser reintegrado a la sociedad... 

d) el precio de compraventa de la finca descrita, será la suma de 330.000 euros, cantidad que la parte optante/compradora deberá satisfacer en el momento que se ejercite la opción de compra, bien en cheques o transferencia o bien subrogándose en la deuda pendiente de la hipoteca o hipotecas que graven la finca, bien reteniendo el importe necesario para satisfacer los remanentes de los préstamos hipotecarios que pudiere haber, bien mediante compensación total o parcial de créditos o deudas futuras contraídas con la parte optante, bien mediante su consignación notarial, y en general, por cualquier forma admitida en Derecho a elección de la parte optante/compradora.

Del precio establecido, en el supuesto de ejercicio de la opción, se descontará tanto la cantidad entregada como prima de la opción, como la cantidad entregada como desembolso a cuenta del precio establecido, así como los desembolsos a cuenta del precio establecido, así como los desembolsos que pudieran pactarse de común acuerdo por las partes durante la vigencia de la opción.

¿Se puede deducir que existe un pacto comisorio? ¿Es inscribible la opción de compra en los términos pactados?

No es infrecuente que los pactos establecidos para regir los términos de la concesión y ejercicio de una opción de compra puedan encubrir un auténtico pacto comisorio proscrito por nuestro derecho (arts. 1859 y 1884 Código Civil). Del caso presentado resultan algunos datos que pudieran llevarnos a esta conclusión. Por un lado, consta inscrita una hipoteca en garantía de unas letras de cambio, resultando por tanto indeterminado quién es el acreedor, y pactándose que el precio de la compra podrá satisfacerse subrogándose el optante en la deuda pendiente de esta hipoteca. Por otro, se aplaza el ejercicio de la opción hasta transcurridos dos años desde su concesión y se adelanta una cantidad de dinero a cuenta del precio establecido. En caso de no ejercitarse la opción, este dinero deberá devolverse Estas circunstancias pudieran indicar que la cantidad adelantada corresponde a un préstamo (a devolver en dos años) que el optante concede al propietario y que, en caso de impago, se satisfará con la adquisición de la finca.

Sin embargo, la mayoría de los asistentes rechazó tal posibilidad pues, salvo que resultara claramente de las cláusulas la existencia de un posible pacto comisorio, su apreciación corresponde a la vía judicial puesto que se trata de un supuesto de simulación negocial (RDGRN de 19 de julio de 1991). Y no parece que tal pacto pueda deducirse claramente en nuestro caso.

Resultaría evidente la existencia de una función de garantía en el supuesto de que el precio pactado para la compraventa de la finca coincidiera con el importe del principal garantizado con la hipoteca cambiaria que grava la finca, y que el vencimiento de las cambiales coincidiera con el plazo para el ejercicio de la opción. En tal caso, como reconoció la RDGRN de 5 de mayo de 1992, los términos del contrato revelarían que la finalidad exclusiva de la opción es la de posibilitar al acreedor insatisfecho la apropiación del bien en cuestión en pago de su crédito, por más que al tratarse de letras de cambio (en el caso debatido entonces eran obligaciones hipotecarias al portador) se silencie el titular del crédito a garantizar. Como también resultaría evidente una función encubierta de garantía si, por un lado, se adelantara la totalidad del precio pactado para la compraventa y, al mismo tiempo, se aplazara el ejercicio de la opción.

Considerando que no puede deducirse claramente la existencia de un pacto comisorio, se entró a valorar las concretas cláusulas pactadas y, en concreto, la forma del pago del precio de la compraventa, rechazándose que éstas pudieran acceder íntegramente al Registro en los términos en que se han redactado.

Se admitió que el precio de la compraventa pueda satisfacerse, en parte, subrogándose el optante en la deuda de la hipoteca ya existente, y que se pudiera descontar, además, la cantidad entregada como prima de la opción, más la cantidad entregada a cuenta del precio establecido. Sin embargo, el resto de los pactos (compensación total o parcial de créditos o deudas futuras contraídas con la parte optante, o descontar los desembolsos que pudieran pactarse de común acuerdo por las partes durante la vigencia de la opción, etc.) no debe acceder al Registro, siendo necesario consentimiento del interesado para la inscripción parcial del contrato de opción de compra con la exclusión de estas cláusulas.

Como ha señalado la DGRN en el ejercicio de la opción de compra el optante podría deducir del precio, con carácter general: la prima de la opción y el importe de las cargas anteriores que sean asumidas. En cuanto al pacto de compensación con deudas futuras la Dirección en resolución de 8 de abril de 1991 consideró que tal cláusula no encubre un pacto comisorio, y que por tanto la opción es inscribible; no obstante lo cual, añade, el pacto de compensación no ha de tener acceso al Registro, pues, aparte de 
innecesario (dado que los efectos de la compensación están determinados por la ley), carece de trascendencia real (carácter que sí tiene el derecho de opción), ya que, de ejercitarse la opción el precio de compra habrá de abonarse a quien en ese momento ostente la propiedad del bien, y sólo respecto de él, y no del concedente (si ya no es propietario) podría operar la compensación.

Debe tenerse en cuenta además que, ejercitada la opción, la cancelación de cargas posteriores requiere la consignación o depósito íntegro del precio a favor de los titulares de tales derechos (o el consentimiento de lo mismos), pues dicho precio pasa a ocupar por subrogación real la posición jurídica del inmueble correspondiente.