OPCIÓN DE COMPRA.

 ¿Es inscribible el carácter personalísimo de un derecho de opción de compra y, en consecuencia, el necesario consentimiento del cedente para transmitirlo?

Con carácter preliminar, se señaló que conforme a las reglas establecidas en los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria no son inscribibles con carácter general las prohibiciones de disponer establecidas en los negocios onerosos.

Sin embargo, estas normas no se consideraron de aplicación al contrato de opción pues el mismo es en esencia una modalidad de precontrato, de promesa unilateral de venta, en la que al concedente le es relevante la persona que contratará con él. De ahí que no pueda considerarse necesariamente el derecho del optante un derecho transmisible, y las estipulaciones que determinen su transmisibilidad permitirán delimitar y precisar un derecho que, al margen de las disposiciones del artículo 14 del Reglamento Hipotecario, carece de regulación en el nuestro ordenamiento.

En este sentido, el Centro Directivo (así, resolución de 4 de enero de 1999) ha considerado inscribible, para delimitar el alcance del derecho, el carácter transmisible del derecho del optante. E incluso la especificación de este carácter puede tener gran trascendencia en la determinación del rango registral, como ha señalado la Dirección General en resolución de 6 de marzo de 2014, en el supuesto de que se hayan consignado en el Registro de la Propiedad cargas entre la inscripción del derecho de opción y su transmisión. Así, entiende la citada resolución que si la opción se configuró desde su nacimiento como transmisible y como tal consta inscrita, la transmisión del derecho de opción no significará la pérdida de rango con respecto a derechos que accedan al Registro después de la inscripción en el mismo de su constitución, ya que si la opción se ejercita debidamente en los términos pactados, su transmisibilidad fue uno de ellos, y desarrolla sus efectos sin solución de continuidad desde su constitución e inscripción con carácter real. En cambio, si la opción se constituyó con un carácter personalísimo y se acuerda posteriormente su transmisibilidad, la modificación del derecho se produce jurídicamente desde el momento en que el negocio modificativo tiene todos los requisitos legalmente prevenidos para su eficacia, sin que en ningún caso puedan los otorgantes convenir que la modificación del citado derecho preexistente se entienda operada jurídicamente y frente a todos desde un momento anterior.