OBRA NUEVA. Notificaciones

Notificaciones que debe realizar el registrador con motivo de la inscripción de una obra nueva. Procede notificar en todo caso a la Comunidad Autónoma respectiva conforme al artículo 65.3 TR Ley Suelo 2015. Al Ayuntamiento ¿sólo en los casos de inscripción conforme al apartado 4 del artículo 28 “obras nuevas antigües” o también en los demás supuestos previstos en este artículo?

Dice el art. 28.4 b) del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana: Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.

Algunos compañeros, ante la defectuosa redacción del precepto, consideraron conveniente notificar al Ayuntamiento toda declaración de obra nueva, ya fuese de las denominadas “obras nuevas antiguas”, ya contase con licencia de obras, por los siguientes argumentos:

• La propia dicción literal en la que, al determinar el ámbito objetivo de obras a las que se aplica, remite a los números anteriores.
• El Ayuntamiento puede estar interesado en conocer cómo se ha plasmado documentalmente la licencia que ha concedido pues ello significará una información adicional a la que ya tenía.
• Hay casos en el 28.4 en los que el Ayuntamiento ya conocía la obra, porque se usa certificado municipal y, a pesar de ello, hay que notificar.
• No tiene excesivo sentido que esa información se encuentra en poder de la Comunidad Autónoma (art. 65.3 TRLS) y no del Ayuntamiento.

No obstante, la mayoría entendió que sólo es necesario notificar al Ayuntamiento en el supuesto de las denominadas obras nuevas antiguas, por los siguientes motivos:

• No puede ser un argumento a favor de la tesis anterior la dicción literal de la norma, pues la referencia literal a “los supuestos comprendidos en los números anteriores” excluiría de notificación a los supuestos del 28.4, que son precisamente supuestos de inscripción de obra nueva sin licencia del Ayuntamiento. Y precisamente la notificación tiene por finalidad que el Ayuntamiento dicte la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
• El interés del Ayuntamiento no es tanto el contenido de una redacción literal, sino comprobar si de manera efectiva la obra excede del contenido de la licencia, extremo que es objeto de control a través de la concesión de la licencia de primera ocupación. Carece en consecuencia de utilidad práctica notificar una obra nueva que cuenta con licencia de obras emitida por el Ayuntamiento, el cual a su vez realizará las labores de policía urbanística para la constancia registral del fin de obra.
• Respecto al argumento de que hay casos en el 28.4 en los que el Ayuntamiento ya conocía la obra, porque se usa certificado municipal y, a pesar de ello, hay que notificar, se señaló que la práctica de la notificación y su publicidad registral advierte no sólo de problemas de legalidad urbanística, sino de que la inscripción se ha practicado a través de un procedimiento especial, en el que pueden faltar otros requisitos (como el archivo del Libro del Edificio) que sí son exigibles a los supuestos de que la inscripción se practique conforme al artículo 28.1 de la Ley. En todo caso, se apuntó por algún compañero que resulta incluso discutible que deba notificarse al Ayuntamiento si la obra nueva se ha hecho por certificación municipal, pues la principal finalidad de la notificación es que el Ayuntamiento pueda adoptar medidas de disciplina urbanística. En este sentido, autores como García García, en su comentario al artículo 54 del Real Decreto 1093/1997 (precedente del actual deber de notificación), entendía que a pesar del tenor literal de la norma, la notificación no era procedente en el supuesto de que la inscripción de la obra nueva se hubiese realizado por certificado catastral o del Ayuntamiento, por ser ya conocidos por la propia entidad local.
• Finalmente, sí se consideró razonable que la Comunidad Autónoma, a diferencia del Ayuntamiento, tenga conocimiento de la inscripción en las obras nuevas del artículo 28.1 de la Ley del Suelo, pues a diferencia de la Entidad Local no ha participado en la concesión de la autorización administrativa, y puede así ejercer las pertinentes funciones de control.