Moratoria hipotecaria. Amortizaciones anticipadas.
Estudio de las moratorias hipotecarias en las que el vencimiento del nuevo plazo señalado no se corresponde con el historial registral, y se justifica la discordancia por la entidad acreedora por la existencia de amortizaciones anticipadas empleadas para la reducción del número de cuotas del préstamo.
Fue objeto de debate en el seminario un supuesto muy frecuente en la práctica: moratorias legales o sectoriales en las que la nueva fecha de vencimiento señalada no se corresponde con el plazo de duración de la hipoteca que consta en el Registro.
Se comenzó apuntando que no cabe duda que el plazo de duración de la hipoteca es un elemento esencial de la garantía real, debiendo el Registro de la Propiedad, conforme al artículo 12 de la Ley Hipotecaria, expresar con claridad la fecha de vencimiento del préstamo.
Lo anterior, a juicio de la mayoría de los asistentes, no impide que la nueva fecha de vencimiento que se señala en la moratoria no se corresponda con el plazo que consta en el historial registral, pues las propias cláusulas financieras de la hipoteca suelen establecer la posibilidad de realizar amortizaciones anticipadas, las cuales tienen como efecto bien la disminución de la cuota del préstamo, bien la reducción del plazo previsto. Por ello se consideró admisible que el nuevo plazo de duración del préstamo, a pesar de ser objeto de ampliación como consecuencia de la moratoria hipotecaria, sea anterior al vencimiento que consta en el Registro. Se precisó en todo caso que sería necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
-Debe expresarse con claridad que el vencimiento estipulado es consecuencia de amortizaciones anticipadas realizadas con la finalidad de reducir el plazo de duración del préstamo. Como consecuencia de ello, se puso de relieve que la modificación de la hipoteca en ningún caso podría implicar el incremento de la cuota a pagar por el deudor.
- La expresión de la causa de la variación del plazo previsto en la escritura de hipoteca debe realizarse por el representante de la entidad bancaria, sin que sea un extremo que el notario pueda autorizar por sí solo. Como ha señalado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resolución de 5 de septiembre de 2015 es doctrina reiterada que la posibilidad de rectificación por el notario por sí solo debe ser interpretada con carácter restrictivo, ya que si bien el notario puede proceder a la subsanación de meros errores materiales que se hayan producido con ocasión de la redacción de la escritura, o que resulten claramente de los antecedentes obrantes en su haber o de lo acontecido en su presencia con ocasión de la firma del instrumento público, lo que no puede hacer en ningún caso es sustituir la voluntad de los otorgantes.
Se advirtió además que tratándose de moratorias convencionales suscritas al amparo de Acuerdos marco sectoriales, el plazo de vencimiento debe corresponderse necesariamente con el que conste con el acuerdo de moratoria suscrito por el deudor, sin que pueda en ningún caso modificarse unilateralmente por la entidad acreedora. Así, aun cuando sea la entidad financiera la que proceda a la elevación a público, siempre que el deudor no manifieste expresamente su voluntad de comparecer ante el notario para el otorgamiento bilateral (art. 8 del Real Decreto-ley 19/2020), ello no le faculta para alterar el acuerdo con el deudor, por lo que toda modificación del plazo previsto requerirá de un nuevo convenio entre las partes.