Me están presentando escrituras de préstamo hipotecario en que la finca en el registro no es vivienda pero hacen constar que es vivienda habitual. En uno de los casos es un local comercial según el registro y así la describen en la escritura aunque en el certificado de tasación aparece como vivienda.
En el otro caso aparece en el registro como oficina y así se ha descrito en la escritura y en el certificado de tasación también figura como oficina. En este caso en los estatutos se dice que es un edificio empresarial y que las fincas que lo integran no se pueden destinar a viviendas, por esta razón no se suscribió el seguro decenal.
Mi pregunta es si suspendo porque dejando constancia de que es vivienda habitual indirectamente se está cambiando la naturaleza de la finca o si inscribo pero diciendo que se destina a residencia habitual pero no vivienda habitual; y en caso de optar por esta última solución si lo puedo hacer de oficio o tienen que subsanar para decir que aunque no es una vivienda se destina a residencia o domicilio habitual.
RESPUESTA
El supuesto dio lugar igualmente a un amplio debate, partiendo de la existencia de una doctrina de la Dirección General que ha abordado expresamente la posibilidad de hacer constar el carácter de vivienda habitual de una finca hipotecada aun cuando su descripción registral no sea la de vivienda.
Un importante sector de los participantes se mostró favorable a la inscripción en los términos resultantes del título, siguiendo la doctrina establecida, entre otras, por las Resoluciones de la Dirección General de 10 de mayo de 2022, 6 de junio y 28 de julio de 2025 y 19 de marzo de 2026.
Conforme a esta doctrina, debe distinguirse entre, por una parte, el uso o naturaleza de la finca que resulta de su descripción registral y, por otra, la manifestación efectuada por el hipotecante acerca de su carácter de vivienda habitual a los específicos efectos derivados de la legislación hipotecaria. La constancia de esta última circunstancia no implica por sí misma un cambio de uso ni permite rectificar la descripción registral de la finca.
Desde esta perspectiva, se defendió que podría inscribirse la hipoteca haciendo constar la manifestación relativa al carácter habitual de la vivienda, pero manteniendo íntegramente la descripción registral de la finca como local u oficina, sin practicar modificación alguna de su uso o naturaleza registral. La manifestación produciría exclusivamente los efectos que el ordenamiento atribuye al carácter habitual de la vivienda hipotecada, singularmente los relacionados con el régimen de su eventual ejecución y con las medidas de protección que la legislación reconoce al deudor cuando el inmueble hipotecado constituye su vivienda habitual, incluidas las especialidades relativas a la subasta y, en su caso, al destino de las plusvalías obtenidas en posteriores transmisiones del inmueble adjudicado.
Se destacó, por tanto, que la expresión «vivienda habitual» incorporada a la inscripción de la hipoteca no equivale a inscribir que la finca tiene urbanística o registralmente uso de vivienda. El local continuaría siendo registralmente un local y la oficina continuaría siendo una oficina, sin que la declaración realizada con ocasión de la hipoteca pudiera servir como título para modificar dicha descripción.
No obstante, un número importante de los intervinientes manifestó sus reservas frente a esta solución, pese a conocer la doctrina de la Dirección General. Se consideró que podía resultar inadecuado introducir en el Registro la afirmación de que una finca constituye una vivienda habitual cuando de los propios libros resulta que no tiene naturaleza de vivienda.
Estas objeciones adquirían especial intensidad en el segundo de los supuestos planteados, en el que la finca figuraba registralmente como oficina, era igualmente considerada oficina en la tasación y, además, los estatutos inscritos configuraban el inmueble como edificio empresarial y prohibían destinar sus elementos a vivienda. Se puso de manifiesto que, en determinadas circunstancias, la transformación efectiva de la finca en vivienda podría requerir actuaciones urbanísticas, administrativas o estatutarias previas, e incluso no resultar posible sin una modificación del régimen aplicable al edificio.
Desde esta posición se advirtieron los riesgos derivados de introducir en el folio registral una manifestación aparentemente contradictoria con la propia descripción y régimen jurídico inscrito de la finca, especialmente por la apariencia que dicha constancia pudiera generar frente a terceros. Por ello, estos participantes consideraron preferible no reflejar registralmente el carácter de vivienda habitual mientras no existiera la necesaria coordinación entre la realidad jurídica de la finca y la manifestación contenida en el título hipotecario.
Finalmente, en una posición todavía más minoritaria, se defendió que la contradicción podría alcanzar tal entidad que justificase incluso la suspensión de la propia inscripción de la hipoteca, cuando el título atribuyera expresamente el carácter de vivienda habitual a una finca que registralmente no tuviera tal naturaleza o cuyo destino a vivienda resultara incompatible con las limitaciones inscritas.
En definitiva, el debate puso de manifiesto dos planteamientos principales: uno, apoyado en la doctrina de la Dirección General, favorable a distinguir estrictamente entre naturaleza registral de la finca y carácter de vivienda habitual a los exclusivos efectos de la relación hipotecaria; y otro, sostenido por un número relevante de participantes, más restrictivo respecto de la incorporación al Registro de una manifestación que pudiera resultar contradictoria con la descripción o las limitaciones que ya constan inscritas.
