HIPOTECA. Subrogación
¿Cabe la subrogación de acreedor en una hipoteca inscrita a favor de una entidad bancaria y posteriormente cedida a la SAREB al amparo de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios?
Al determinar su ámbito de aplicación, el artículo primero de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, determina que “Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley”.
Del tenor literal de la norma resultaría en consecuencia que un préstamo inscrito a favor de la SAREB (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria) estaría excluida de su ámbito de aplicación, al no tener la SAREB la condición de entidad financiera. A este respecto se recordó incluso que fue necesaria una habilitación legal específica para que la SAREB pudiese ser titular de las hipotecas de máximo a que se refiere el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.
No obstante lo anterior, se señaló que conforme a la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, que determinó la constitución de la SAREB, la finalidad de la misma no era otra que la gestión de aquellos activos problemáticos que debían serle transferidos por las entidades de crédito. Los créditos hipotecarios le han sido en consecuencia transmitidos como consecuencia de unas disposiciones normativas para el saneamiento de las entidades de créditos, pero sin que pueda en modo alguno dicha cesión suponer una merma de los derechos de los prestatarios.
Sería contrario a los principios de nuestro sistema jurídico admitir una cesión de un contrato que implicase una novación y supresión de los derechos del deudor (como es la posibilidad de obtener la subrogación) sin su consentimiento, por lo que se consideró mayoritariamente que aun cuando el titular del préstamo fuese la SAREB, al haber sido constituido inicialmente el préstamo en favor de una entidad de crédito, era posible la subrogación activa de acreedor conforme a lo previsto en la Ley 2/1994.