Solicitud de constancia por nota marginal, al amparo del artículo 143 de la ley hipotecaria y 238 del reglamento hipotecario, de la suscripción de nuevas obligaciones, en concreto una póliza de contrato de préstamo por importe de 53.000.000 € y una póliza de contrato marco de operaciones financieras de la misma fecha, intervenidas por un notario de Madrid.
Situación registral.
En el Registro de la Propiedad consta inscrita una hipoteca, bajo la modalidad del artículo 153 bis de la L.H. a favor del B.S.
La hipoteca garantizaba una serie de obligaciones presentes (pólizas de préstamo etc. que se describen), y además obligaciones futuras. (En cumplimiento del artículo 153 bis se identificaba la denominación y la descripción general de los actos jurídicos básicos que pueden derivar en el futuro de obligaciones garantizadas).
La hipoteca constituida garantiza “la deuda que se derive de alguna o de todas las operaciones anteriormente señaladas hasta un máximo” de 58.000.000 €.
El plazo máximo de duración de las garantías hasta el 4 de octubre de 2032.
Documentación que se presenta ahora.
Se presenta:
1º.- Una instancia de los firmada por los representantes de la entidad de crédito y el titular registral con las firmas legitimadas notarialmente. (Falta acreditar la representación, pero esto es una cuestión que yo entiendo menor y que se deberá acreditar.).
2º.- Se aporta también una póliza, intervenida notarialmente, de un contrato de préstamo, en la que se hace constar que la prestataria ha solicitado una refinanciación de su estructura financiera, al haberse procedido a la integra amortización y cancelación del contrato de préstamo original y del contrato de crédito original, y ha solicitado la concesión de un préstamo por importe de 53.000.000 €.
Este nuevo préstamo que concede la entidad de crédito, debe devolverse antes del 12 de agosto de 2032 (y por lo tanto dentro del plazo al que se extiende la cobertura hipotecaria inscrita).
3º.- También se aporta un denominado contrato marco de operaciones financieras, intervenida notarialmente al que se incorpora diversa documentación.
Consulta. ¿Es inscribible?
El artículo 143, parece estar pensando exclusivamente las hipotecas en garantía obligación futura o sujeta condición suspensiva.
Las hipotecas del artículo 153 bis nacidas con posterioridad a la redacción del citado precepto legal, garantizan hasta una cantidad máxima, el importe que represente la deuda, en una fecha determinada.
Por ello no parece que tenga mucho sentido practicar dicha nota marginal.
Sin embargo, no le veo ningún inconveniente a practicarla si lo solicitan expresamente, y sería más bien partidario de practicar dicha nota marginal.
(Dado que ya en el cuerpo de la inscripción del derecho de hipoteca se hizo constar la existencia de unas obligaciones garantizadas de presente, no veo inconveniente para que se pueda indicar que esas obligaciones y han quedado amortizadas y canceladas y que ahora se garantizan unas nuevas obligaciones que se describen o individualizan.)
RESPUESTA
Para la resolución del supuesto se partió de la necesidad de distinguir entre las distintas modalidades de hipotecas de seguridad y, particularmente, entre las hipotecas en garantía de obligaciones futuras, reguladas en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria; las hipotecas en garantía de cuentas corrientes de crédito, reguladas en el artículo 153; y las hipotecas globales y flotantes, reguladas en el artículo 153 bis.
A estos efectos se recordó la doctrina de la Dirección General, recogida, entre otras, en las Resoluciones de 18 de noviembre de 2022 y 5 de julio de 2023, que establece:
««Esta nota marginal de los artículos 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario está prevista para la hipoteca en garantía de obligación futura pero no para las hipotecas en garantía de apertura de saldo de cuenta corriente del artículo 153 y para la hipoteca global y flotante del artículo 153 bis. En las dos últimas, existe el mecanismo de fijación del saldo que prevén dichos preceptos.
En cambio, en la hipoteca en garantía de obligación futura se prevé que la existencia y cuantía de la obligación futura puedan hacerse constar en el Registro mediante nota marginal, en concordancia con lo que resulta de los principios de legitimación y especialidad. El principio de legitimación prevé la presunción de existencia y pertenencia del derecho en la forma determinada por el asiento respectivo. Y el principio de especialidad exige la más completa determinación de los derechos reales y de su contenido. No cabe duda de que la nota marginal es un sustitutivo de las certificaciones del saldo de la cuenta a que se refieren los artículos 153 y 153 bis de la Ley Hipotecaria, lo que confirma su autonomía respecto a dichas clases de hipotecas de máximo».
Partiendo de esta doctrina, existió coincidencia entre los participantes en considerar que las nuevas obligaciones cuya constancia registral se solicitaba estaban ya comprendidas en la cobertura de la hipoteca global y flotante, siempre que, naturalmente, se encontraran incluidas dentro de la descripción de los actos jurídicos básicos de los que podían derivar las obligaciones garantizadas, respetasen el plazo máximo establecido y quedasen sujetas al límite máximo de responsabilidad hipotecaria inscrito.
En consecuencia, la práctica de la nota marginal no era necesaria para que las nuevas obligaciones quedasen garantizadas. Su cobertura derivaba directamente de la configuración originaria de la hipoteca del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, sin necesidad de que el nacimiento de cada nueva obligación tuviera un reflejo registral individualizado.
Se puso incluso de manifiesto que la práctica de dicha nota marginal podía resultar perturbadora o inducir a interpretaciones equivocadas acerca del alcance de la garantía, al singularizar registralmente determinadas obligaciones posteriores y generar la apariencia de que eran precisamente esas obligaciones las que habían quedado incorporadas a la cobertura hipotecaria. Se planteó, en este sentido, por qué debía darse publicidad registral específica a estas nuevas obligaciones y no a cualesquiera otras que hubieran ido naciendo durante la vigencia de la hipoteca y que igualmente estuvieran comprendidas dentro de su ámbito objetivo de cobertura.
No obstante, un importante sector de los participantes, aun compartiendo plenamente el carácter innecesario de la nota marginal, entendió que tampoco existían razones suficientes para excluir radicalmente su práctica. Desde esta posición se consideró que una interpretación amplia del artículo 238 del Reglamento Hipotecario podía permitir, ante la solicitud expresa y conjunta de los interesados, dar publicidad mediante nota marginal a la existencia de las nuevas obligaciones, sin que ello supusiera modificación alguna de la hipoteca inscrita ni condicionara la inclusión dentro de su cobertura de cualesquiera otras obligaciones comprendidas en los términos de su constitución.
Por ello, aunque hubo coincidencia en considerar que la nota marginal no era necesaria ni tenía carácter constitutivo respecto de la cobertura hipotecaria, algunos intervinientes entendieron que tampoco planteaba obstáculos técnicos o jurídicos insalvables su práctica cuando fuese expresamente solicitada por los interesados. Se entendió conveniente que de su redacción quedase inequívocamente claro que se trataba de una mera constancia informativa y que no suponía alteración ni delimitación del ámbito objetivo de la hipoteca global y flotante previamente inscrita.
