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HIPOTECA: AMPLIACIÓN

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En el Registro consta inscrita una hipoteca a favor del BBVA que garantiza además del principal del préstamo: a) intereses ordinarios al tipo del 12% limitándose a una cantidad máxima a efectos hipotecarios (si se hace el cálculo resulta que se garantiza una anualidad); b) Intereses de demora al tipo del 19% limitándose también a una cantidad máxima a efectos hipotecarios ( si se hace el cálculo salen tres anualidades al tipo del 12%, que es el tipo máximo de interés ordinario, en total un 36% del capital); y un 17% del capital para costas y gastos judiciales, y un 3% del capital para otros gastos.

Esta hipoteca posteriormente fue objeto de ampliación y modificación. Como consecuencia de la ampliación del importe del préstamo se amplió la responsabilidad hipotecaria, señalando la cantidad por cada concepto que correspondía a la ampliación y la cantidad por cada concepto que correspondía a la responsabilidad total -inicial más ampliación-.

La hipoteca tanto por la cantidad ampliada como por la cantidad total (inicial más ampliación), garantizaba las mismas anualidades a los mismos tipos de interés, y por costas y gastos judiciales y otros gastos, se aplicaba a todo el mismo porcentaje, un 17% y un 3% del capital, respectivamente.

Ahora amplían nuevamente el importe del préstamo. Al modificar la responsabilidad como consecuencia de la ampliación referida, garantizan por la cantidad ampliada: intereses ordinarios al 6%, limitándose a una cantidad máxima a efectos hipotecarios (si se hace el cálculo es una anualidad); intereses de demora al 19%, limitándose a una cantidad máxima a efectos hipotecarios (si se hace el cálculo salen dos años al 19%); y para costas y gastos judiciales y otros gastos, un 10% y un 2% del capital ampliado, respectivamente. Sin embargo, al fijar la responsabilidad total -inicial más ampliación- se han limitado a sumar la responsabilidad derivada de la ampliación por cada concepto con la que garantizaba la hipoteca antes de la nueva ampliación por cada concepto. Es decir, no han novado la hipoteca que ya estaba constituida. Así por ejemplo, respecto de los intereses ordinarios la cantidad garantizada total es la de un año al tipo del 12% respecto de la cantidad que ya figuraba en el Registro más un año al tipo del 6ª por la cantidad ampliada; respecto de los intereses de demora, aunque el tipo sea el mismo -19%.-, la cantidad garantizada es de tres años al 12% (un 36 %) respecto de la cantidad que ya figuraba en el registro y de dos años al 19% respecto de la cantidad ampliada. Y respecto de las costas y gastos, después de señalar que la cantidad garantizada por la cantidad ampliada es del 10% y 2%, respectivamente, dan una cifra por la responsabilidad total conjunta por dichos conceptos que ni siquiera es la suma de la antigua responsabilidad más la nueva.

La ponente del caso entiende que si se amplía un préstamo y se nova toda la hipoteca que garantizaba ese préstamo, las cantidades totales por las que responde la hipoteca, por lo que se refiere a intereses ordinarios y de demora, y número de anualidades garantizadas tiene que ser uniforme, puesto que es una única hipoteca, no dos hipotecas distintas. Respecto de las costas y gastos entiendo que pueden señalar la cantidad que quieran, pero si antes se referían a un porcentaje del principal y ahora fijan un porcentaje distinto para la cantidad ampliada se pregunta si también tendrían que modificar la cantidad total garantizadas por la hipoteca por dichos conceptos.

Se acuerda que no puede inscribirse tal como está en la escritura en cuanto a los intereses ordinarios y costas y gastos. El pago de las citadas cuotas es unitario por todo el préstamo garantizado por la hipoteca. Nada se dice de imputación proporcional del pago de las cuotas. Además existe confusión en cuanto a si se ha querido o no reducir el tipo máximo por intereses ordinarios del 12% anual al 6% anual. Se denegaría basándose en el principio de especialidad o determinación.

En lo que respecta a los intereses de demora, como se mantiene el máximo del 19% anual –aquí lo que entraría es el tema de la calificación por abusividad-, no habría obstáculo en sumar las cantidades alzadas.

A la conclusión contraria habría que llegar en lo relativo a las cantidades garantizadas por costas y gastos pues si se determina en relación a un porcentaje respecto del principal debe ser el mismo por las mismas razones que en el caso de los intereses ordinarios.

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