Ejecución hipotecaria con anotación de sentencia firme
Se ha inscrito una propiedad horizontal y sobre los elementos independientes se ha inscrito una hipoteca ya distribuida. Posteriormente se ha anotado una sentencia firme en un procedimiento civil por la que solicita la nulidad de la obra realizada. La pregunta objeto de estudio fue la siguiente: ¿si se ejecuta la hipoteca, debería cancelarse la anotación practicada o debería subsistir por estar dentro del supuesto del párrafo 2 del artículo 134 LH?
La obra nueva y la división horizontal se inscribieron en el año 2009, la hipoteca el año 2011, habiendo sido expedida la certificación de dominio y cargas en el procedimiento de ejecución hipotecaria en 2014. La anotación, que se encuentra vigente al haberse practicado sucesivas prórrogas, se practicó en el año 2013.
En el estudio del supuesto planteado se destacó que la anotación practicada había sido realizada como consecuencia de un procedimiento de carácter civil, no siendo en consecuencia aplicables las normas especiales que para las anotaciones preventivas como consecuencia de expedientes de disciplina urbanística se contienen en los artículos 56 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
Se debatió en consecuencia cómo debe interpretarse la norma del artículo 134 de la Ley Hipotecaria, según la cual “El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento. Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.”
De acuerdo con este precepto, el principio general es que la ejecución de la hipoteca determina la cancelación de los asientos posteriores, si bien permite, como es lógico, la subsistencia de las inscripciones de obra nueva y divisiones horizontales. En el supuesto objeto de estudio el supuesto es distinto al previsto en la norma, pues la obra nueva es anterior a la hipoteca, siendo la carga posterior una anotación preventiva por la que se solicita su nulidad.
Se consideró como opción más prudente no proceder a la cancelación, por apreciarse identidad de razón con la excepción prevista en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria, al referirse la anotación practicada a un extremo que afecta a la obra nueva inscrita. Todo ello sin perjuicio de que pudiera practicarse con posterioridad si el mandamiento judicial especificase que procede la cancelación de la anotación, con referencia expresa a la misma, conforme al artículo 233 del Reglamento Hipotecario, al haber sido expedida la certificación de dominio y cargas una vez practicada la anotación y haber sido notificado la existencia del procedimiento al interesado.