¿Es anotable un embargo sobre los derechos de arrendamiento con opción de compra sobre una nave industrial (no se trata de un leasing, pues el arrendador es un particular) cuando en el contrato de arrendamiento inscrito consta expresamente que el cesionario no podrá subarrendar ni ceder su posición sin el consentimiento del arrendador?
RESPUESTA
La posición mayoritaria defendió la posibilidad de practicar la anotación por considerar que el derecho de arrendamiento, una vez inscrito, está sujeto a las reglas generales de los derechos inscritos (incluyendo su embargabilidad). También se consideró que, respecto de la falta de facultad de transmisión del arrendatario, sería analógicamente aplicable la consolida doctrina relativa a la embargabilidad de los bienes sujetos a prohibición de disponer.
En posición minoritaria, también se defendió que el arrendamiento inscrito no puede ser objeto de tráfico jurídico. La posición jurídica del arrendatario no es, propiamente en derecho real, sino una posición contractual personalísima. La jurisprudencia civil del TS distingue entre cesión de crédito y cesión de contrato/posición contractual, y recuerda que cuando se transmite la posición contractual (con obligaciones recíprocas pendientes) se requiere, como regla general, el consentimiento de ambos contratantes, no sólo de una de las partes. Embargar la “posición contractual” presupone poder colocar a un tercero en el lugar del ejecutado. Pero si para esa sustitución hace falta el “sí” del otro contratante (que además no es ejecutado), el órgano de ejecución no puede imponerle que contrate al arrendador con un adjudicatario que no goza de su confianza. De esta manera resulta claramente que no puede el arrendatario imponer al arrendador un nuevo arrendatario sin su expreso consentimiento.
Por último, cabe apuntar que no puede pretenderse el embargo aislado de la opción de compra con independencia del derecho de arrendamiento. No es posible embargar una de la relaciones jurídicas que comprende el contrato complejo inscrito -arrendamiento con opción de compra-, porque ambas van indisolublemente ligadas, de forma que si se ejecutase el embargo de exclusivamente la opción de compra se desconfiguraría el negocio de arrendamiento y opción, dando cabida a un tercero que ostentaría un derecho independiente del cumplimiento de las obligaciones, las del arrendamiento, que lo justifican y permiten el ejercicio de la opción.
Además se produciría un más que probable enriquecimiento injusto del adjudicatario, ya que el importe de las rentas satisfechas por el arrendatario se consideran parte del precio final de la venta.
