ELEVACIÓN A PÚBLICO, ARRENDAMEINTO, RETRACTO, DERECHOS DE ADQUISIÓN PREFERENTE
Mediante una escritura otorgada en el año 2025 se eleva a pública un contrato privado de compraventa de un local otorgado en 1995. Se señala que la finca, en el momento de la venta, estaba arrendada, y que en el momento de elevación a público está libre de arrendatarios. ¿Debe exigirse la mención de que se excluyó el derecho de retracto o puede considerarse prescrito cualquier derecho de retracto?
RESPUESTA
La cuestión se ha considerado discutible, existiendo argumentos a favor y en contra de tal inscripción.
Se ha destacado, en caso de defender que la inscribibilidad de la escritura depende de la situación arrendaticia en el momento de la elevación a público y no en el momento de celebración del contrato privado, la posibilidad de apoyarse en la resolución de 15 de septiembre de 2023. En dicha resolución, la registradora suspendió la inscripción por entender que, al manifestarse que «en el momento del otorgamiento del contrato privado de compraventa -19 de febrero de 2004-, se encontraban arrendadas», y adquirir fehaciencia dicho contrato privado con el otorgamiento de la escritura calificada, era necesario que se manifiestara el estado arrendaticio de las fincas, en el momento de la elevación a público de dicho contrato, debiendo practicarse las notificaciones fehacientes oportunas a los arrendatarios, en el caso de que dichas fincas se encontraran arrendadas en la actualidad, por aplicación del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La DG confirmó dicha calificación afirmando que debía constar en la escritura calificada si, al tiempo del otorgamiento, dichas viviendas estaban o no arrendadas mediante un contrato del que, según la ley aplicable, derivara derecho de tanteo o retracto arrendaticio; y, de existir tal arrendamiento, había de acreditarse que se habían realizado las notificaciones prevenidas en dicha ley.
Hizo, por tanto, depender la necesidad de acreditar las notificaciones a los arrendatarios de la situación en el momento de la elevación, aunque constara que las fincas estaban arrendadas en el momento de celebrarse el contrato privado.