EJECUCIÓN DE HIPOTECA DE FINCA ARRENDADA
La finca está a nombre de una sociedad cuyo administrador el día que compró es el señor X. La finca se encuentra gravada con una hipoteca a favor de Caixabank. El día 25 de julio de 2013 se expide certificación de cargas con la correspondiente nota marginal de expedición de la misma. Y el 19 de diciembre de 2013 se inscribe en el registro un arrendamiento a favor del citado señor X.
En su día se presentó en el registro el Auto de Adjudicación donde se adjudica la finca a Building Center, S.A.U. por cesión de remate y en el mismo auto se dice que la subasta celebrada el día 23 de abril de 2014 quedó desierta. Por su parte, Caixabank en acta de manifestaciones declara que la finca no estaba arrendada al tiempo de celebrarse la subasta.
El registrador de entonces suspende la inscripción por el siguiente motivo: no consta haberse notificado fehacientemente el procedimiento de adjudicación al arrendatario conforme a los artículos 661 y 675 de la LEC.
Ahora me viene a ver el señor X, arrendatario de la finca, para preguntarme si yo considero que esa falta de notificación que le impidió acudir a la subasta y ejercer su derecho de tanteo es un defecto de forma que declara nulo todo el procedimiento de ejecución de tal manera que al banco sólo le queda iniciar un nuevo procedimiento cosa que a él le beneficia porque así gana tiempo y puede seguir viviendo en la finca de alquiler hasta probablemente el 31 de mayo de 2018 que es la fecha en la que vence su contrato de arrendamiento.
En la inscripción del arrendamiento se cuenta la siguiente “película”: que la sociedad dueña de la finca hizo un contrato privado el 1 de junio de 2009 novado por otro de 31 de mayo de 2013 donde le daba al señor X la finca en arrendamiento hasta el 1 de mayo de 2014 y ahora deciden elevar a público los mismos y novarlos ya que amplían el plazo al 31 de mayo de 2018. Todo ello lo hacen en escritura de 11 de diciembre de 2013.
Por otro lado, le pregunto al señor X si el realmente está interesado en adquirir la finca ya que el Juzgado le había citado ayer para que llevara su contrato de arrendamiento a lo que contesta que no. Además indica que el precio del alquiler no se lo está pagando a la sociedad titular de la finca que se lo arrendó sino a un tercero que tenía un derecho de crédito con la sociedad dueña de la finca y que fue pignorado y como consecuencia él debe entregar la renta a ese tercero.
En resumen: ¿cómo se puede subsanar esa falta de notificación al arrendador? Si el arrendamiento accedió al registro con posterioridad a la nota de expedición de certificación de cargas, ¿hasta qué punto tenía que habérsele notificado si cuando compró ya sabía que se había iniciado el procedimiento de ejecución? Amén de que todo esto huela mal porque él era uno de los administradores de la sociedad dueña de la finca.
El Auto de adjudicación se está presentando en el registro y retirando sin pedir nota de calificación. Por otro lado, ¿hasta qué punto se debe aceptar como cierta la manifestación de libre de arrendatarios que hace Caixabank si tengo inscrito un arrendamiento con anterioridad a la fecha de celebración de la subasta?
Y por último, ahora el Juzgado le da la opción de adquirir la finca ¿sería suficiente para subsanar el defecto en el caso de que lo hubiera?, porque volviendo a lo dicho anteriormente, si su derecho accedió al registro cuando ya se había iniciado el procedimiento de ejecución y tuvo perfecto conocimiento del mismo, no tiene mucho sentido que ahora lo reclame.
Se pone de manifiesto que el arrendamiento se inscribe con fecha 19 de diciembre del 2013, habiéndose expedido el 25 de julio de ese mismo año la certificación de dominio y cargas para la ejecución de la hipoteca a favor de Caixabank. Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 13 LAU, los arrendamientos posteriores a la hipoteca se purgan. Al quedar extinguido el contrato de arrendamiento con la ejecución, el arrendatario ya no goza del derecho de preferente adquisición, por lo que no hay que notificarle. Véase en este mismo sentido la RDGRN de 3 de julio de 2013.