Que os parece este pacto en una donación:
Se presenta escritura de donación en que la donante pacta que las participaciones donadas a su padre, del 14,03% en pleno y del 55,60%, en nuda propiedad, de la finca registral 30059, perteneciente a la demarcación de este registro de la propiedad, al que denomina inmueble A, queden sin efecto, resolviéndose la donación en cualquier momento, con anterioridad o posterioridad al fallecimiento del donatario, si se produjera un cambio de titularidad total o parcial, por cualquier título inter vivos o mortis causa del inmueble sito en Llanes Calle Angel de la Moria n.º 4, finca registral 872 del Registro de la Propiedad de Llanes, al que denomina inmueble B, y que no pertenece a la demarcación de este registro de la propiedad, siempre que dicha transmisión sea a favor de persona distinta de la donante, ya sea por transmisión voluntaria, forzosa, derivada de actos dispositivos, de procedimientos judiciales o administrativos, de operaciones particionales, o hereditarias, o de cualquier otro motivo valido en derecho.
RESPUESTA
La cláusula debatida dio lugar a un intenso intercambio de opiniones. En primer lugar, se planteó si el negocio podía calificarse verdaderamente como una donación o si, atendiendo a su causa económica, se aproximaba más a una permuta sometida a condición, en la medida en que el interés último del donante parecía consistir en asegurarse, ya fuera inter vivos o mortis causa, la adquisición de la titularidad de otra finca distinta. No obstante, la mayoría de los intervinientes consideró que esta posible finalidad económica no permite, por sí sola, poner en duda la existencia del animus donandi, máxime cuando se desconoce el valor de la finca que eventualmente constituiría la contraprestación. Se recordó, además, que el artículo 619 del Código Civil considera igualmente donaciones aquellas en las que se impone al donatario un gravamen inferior al valor del bien donado. En consecuencia, la opinión mayoritaria fue que nos encontramos ante una donación sometida a condición, susceptible, con carácter general, de acceso al Registro de la Propiedad.
El principal debate se centró, sin embargo, en la suficiencia de la determinación temporal de la condición resolutoria. Se recordó que la Dirección General ha declarado en diversas ocasiones que, aunque desde el punto de vista civil no sea imprescindible fijar un plazo para el ejercicio de una condición, sí lo es desde la perspectiva registral, en aplicación del principio de especialidad o determinación, que impide la inscripción de condiciones sujetas a una duración temporal indeterminada.
Sobre este extremo se formularon dos posibles interpretaciones de la cláusula. Una parte de los intervinientes entendió que la condición sí se encuentra implícitamente sometida a un plazo, puesto que su eventual cumplimiento depende del fallecimiento del donatario, acontecimiento necesariamente cierto aunque incierto en cuanto al momento. Frente a ello, otros consideraron que la muerte del donatario no determina por sí sola el momento final de la condición, ya que la eficacia de la cláusula depende de que lleguen a realizarse las operaciones particionales de su herencia, circunstancia que no necesariamente ha de producirse ni en un plazo determinado.
Por ello, con independencia de la interpretación que pueda sostenerse, la mayoría de los intervinientes entendió que la cláusula debería redactarse con mayor precisión, bien estableciendo expresamente un plazo para el ejercicio de la condición, bien aclarando cuál ha de ser su régimen en el supuesto de que, tras el fallecimiento del donatario, no lleguen a realizarse las operaciones particionales. En definitiva, se consideró que la cláusula es, en términos generales, inscribible, pero que, para respetar plenamente el principio de especialidad registral, resulta necesario eliminar la indeterminación temporal que presenta su actual redacción.
