DIVISIÓN HORIZONTAL, FIN DE OBRA, LIBRO EDIFICIO, PLANOS

Me pregunto cuál debería ser la actuación del registrador, a la vista del artículo 202 LH, en los casos en que, inscrita una obra nueva en construcción y dividida horizontalmente, se presenta el acta de fin de obra del edificio y se comprueba, al estudiar los planos del libro del edificio, que existen discrepancias entre la descripción inscrita de algunos departamentos (en cuanto a los linderos de las fincas) y la que resulta de los planos.

RESPUESTA

No ha existido unanimidad en la solución de este problema.

Mayoritariamente se ha entendido que es importante a la hora de hacer constar el fin de obra el estudio detallado de los planos que el libro debe contener porque así lo exige expresamente el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, al afirmar:

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

Es, por tanto, en el momento en el que se inscribe en el Registro de la Propiedad el fin de obra aquel en el que se debe constatar, una vez finalizada la construcción del edificio, que la descripción del edificio inscrita (que se basaba en un mero proyecto), así como la de los departamentos que la componen, se ajustan efectivamente a la realidad construida.

Parece, por tanto, razonable suspender la inscripción del fin de obra hasta que no exista concordancia entre la descripción literaria y la gráfica, ya sea aportando nuevos planos, ya sea rectificando la escritura de división horizontal, dependiendo de cuál sea el origen del error.

No parece posible, como regla general, que consten en el Registro de la Propiedad dos descripciones (la gráfica y la literaria ambas obligatorias) incompatibles. Es la inscripción del fin de obra el único momento del proceso registral en que tal cuestión puede ser calificada.