DIVISIÓN HORIZONTAL
En una escritura se procede a la ampliación de la construcción existente en el Registro, ampliando en dos plantas las ya existentes, al amparo del art. 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, y con posterioridad se divide en régimen de propiedad horizontal constituyendo dos fincas independientes, destinadas a locales comerciales y garajes:
Finca número uno: formada por parte de la planta baja y la totalidad del resto de plantas situadas sobre rasante (excluidas zonas comunes).
Finca número dos: formada por la planta sótano y una parte de la planta baja (excluidas zonas comunes).
¿Es necesario exigir la licencia de división horizontal para poder practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad?
De conformidad con el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, tras la reforma de la Ley 8/2013, la creación de nuevos departamentos como consecuencia de una división horizontal requiere de autorización administrativa. Y ello aun cuando los nuevos departamentos sean locales o garajes, pues, a pesar de que el art. 53 del Real Decreto 1093/1997 exceptúe estos departamentos privativos de la necesidad de licencia, la nueva redacción de la Ley de Propiedad Horizontal es deliberadamente distinta a la del Reglamento, y en dicha redacción legal se ha suprimido el inciso o exención especial relativa a los locales comerciales o plazas de garaje (en este sentido, resoluciones de 26 de octubre de 2017 o 26 de junio de 2018).
Se debatió si sería aplicable a este supuesto la resolución de 3 de junio de 2019, la cual afirma que "Si la constitución de la propiedad horizontal es posterior a la declaración de obra nueva inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la inscripción de obra nueva aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso existirá ese límite respecto a la propiedad horizontal", de modo que si en una declaración de obra nueva inscrita constan ya el número de departamentos, su posterior división horizontal, respetando el contenido del Registro, no precisa de autorización administrativa.
De forma unánime se señaló que tal doctrina no resultaba aplicable al supuesto planteado, pues en el mismo, por un lado, la división horizontal y la obra nueva se realizaban en un solo acto, y por otro, el certificado del técnico realiza la descripción del edificio en su totalidad, pero sin que certifique de forma expresa que la división horizontal, tal y como está configurada, tiene una antigüedad superior al plazo de prescripción establecido por la normativa urbanística.
Se señaló en consecuencia que la única posibilidad de inscripción sin necesidad de autorización administrativa sería si el certificado técnico acreditase también que por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística respecto a la división horizontal, siempre que no constase en el historial de la finca anotación de incoación de expediente de disciplina urbanística. En tal supuesto el registrador, por aplicación analógica de lo previsto en el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, y conforme a al doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, deberá notificar al Ayuntamiento de la inscripción practicada, haciendo constar, tanto en el asiento como en la nota de despacho y en la publicidad que expida, la práctica de dicha notificación(así, resoluciones de 15 de febrero de 2016 o 16 de septiembre de 2020).