Se trata de declaración de obra nueva y división horizontal de dos viviendas unifamiliares en un solo solar. La licencia de obras se concede para las dos viviendas y para garaje común para siete plazas.
La escritura presenta tres cosas que me plantean dudas:
--al dividir horizontalmente asignan a cada vivienda tres plazas de garaje para uso propio, que describen con linderos y medida superficial y además una plaza, que señalan es de uso compartido entre las dos viviendas, por plazo de seis meses cada una.
--y además asignan el uso individualizado de una porción de solar y de los accesos comunes, de 160m2 para una y 140m2 para otra.
--estas plazas y estos trozos de terreno individuales no se describen ni en licencia, ni en certificado técnico, ni en la matriz.
Mi pregunta es:
--se puede aplicar a este caso la necesidad de autorización del Ayuntamiento, por tratarse de parcelación de suelo.
--si la licencia habla de garaje común, se puede asignar el uso individualizado de las plazas. Y como se configura esa plaza compartida.
--y por último, es necesario que tanto en la matriz, como en el certificado técnico se certifique de todo esto y se consigne si se ajusta a licencia.
RESPUESTA
El debate giró fundamentalmente en torno a dos cuestiones distintas.
En primer lugar, se planteó si era necesario que la descripción de la finca, y en particular el número de plazas de aparcamiento, resultara expresamente tanto de la licencia urbanística como del certificado técnico. La opinión mayoritaria fue que no es preciso que la licencia de obras contenga una descripción detallada de la edificación ni del número de plazas de aparcamiento, bastando con que autorice la actuación urbanística correspondiente, identificando su ubicación y la clase de obra de que se trate. Sin embargo, sí se consideró imprescindible que el certificado técnico describa con claridad la obra finalmente ejecutada y afirme expresamente que esta se ajusta al proyecto para el que se concedió la licencia, de manera que del propio certificado pueda deducirse el número de departamentos o elementos privativos susceptibles de aprovechamiento independiente cuando la edificación vaya a ser objeto de división horizontal.
En segundo lugar, se debatió si era inscribible una división horizontal en la que se atribuyera a cada uno de los dos departamentos el uso y disfrute exclusivo de una porción del solar, sin que dicha distribución resultara expresamente ni de la licencia ni del certificado técnico. La opinión mayoritaria fue favorable a la inscripción, sin necesidad de exigir aclaración alguna por parte del Ayuntamiento. Se entendió que, tratándose de una única finca registral en la que la licencia autorizaba la construcción de dos viviendas unifamiliares independientes, resultaba plenamente coherente que cada una de ellas tuviera atribuido el uso exclusivo de la porción de jardín que la rodea, sin necesidad de una previsión urbanística específica. Se consideró, además, que la propia autorización para construir dos viviendas unifamiliares llevaba implícita la posibilidad de que cada una disfrutara de su espacio ajardinado inmediato.
Se señaló, no obstante, que existen resoluciones de la Dirección General que han exigido licencia para determinadas atribuciones de uso exclusivo del suelo en regímenes de propiedad horizontal. Sin embargo, se destacó que tales pronunciamientos se refieren, en su mayor parte, a supuestos en los que se configura como elemento privativo, o se atribuye el uso exclusivo, de porciones de suelo diferenciadas de aquellas sobre las que se asientan las propias edificaciones. En el caso debatido, por el contrario, el uso exclusivo del terreno aparece como una facultad accesoria e inseparable de cada vivienda unifamiliar, sin constituir una titularidad independiente sobre una porción autónoma del suelo, razón por la que la mayoría entendió que no era necesaria ninguna aclaración adicional por parte de la Administración urbanística.
