DISOLUCION DE CONDOMINIO MEDIANTE CONTADOR PARTIDOR DATIVO NOMBRADO POR NOTARIO

Una Fundación propietaria aproximadamente del 97% de 4 fincas por compra, no habiendo conseguido llegar a un acuerdo con los restantes copropietarios para comprarles su parte, pretende disolver el condominio acudiendo al procedimiento de nombramiento por Notario de un contador partidor dativo previsto en el Art. 1057.2 CC.

Respecto a la forma de hacer la división, argumentan que las 4 fincas son en realidad una unidad (efectivamente su historial ha sido siempre idéntico) y que, dada la extensión de las mismas, incluso la porción mínima que podrían segregar de una sola de ellas, sería superior a la participación de los minoritarios, por lo que pretenden hacer una tasación y dar a los coparticipes minoritarios el valor en dinero de su participación.

Por último, en cuanto a las notificaciones a los titulares registrales, han fallecido dos de ellos y plantean notificar a una serie de personas “hasta donde conocen los datos de los herederos localizados y sin saber si son más “y que sean los citados quien presenten la documentación acreditativa de su condición de herederos e indiquen si hay más.

En el caso práctico planteado son tres las cuestiones objeto de análisis: a) la admisibilidad de la extinción de una comunidad ordinaria originada por compra a través de un contador partidor dativo; b) la posibilidad de que tal contador extinga la comunidad adjudicando a uno de los comuneros la finca e indemnizando a los demás; c) la forma en la que se ha de proceder a la práctica de las notificaciones,

El artículo 1057 del Código Civil, tras la reforma de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, establece que: "No habiendo testamento, contador-partidor en él designado o vacante el cargo, el Secretario judicial o el Notario, a petición de herederos y legatarios que representen, al menos, el 50 por 100 del haber hereditario, y con citación de los demás interesados, si su domicilio fuere conocido, podrá nombrar un contador-partidor dativo, según las reglas que la Ley de Enjuiciamiento Civil y del Notariado establecen para la designación de peritos. La partición así realizada requerirá aprobación del Secretario judicial o del Notario, salvo confirmación expresa de todos los herederos y legatarios."

Algunos de los asistentes consideraron que tal forma especial de realizar la partición ha de entenderse referida exclusivamente a comunidades hereditarias, sin que resulte de aplicación a una comunidad romana en la que los partícipes han adquirido sus derechos por título de compra. En este sentido, se señaló que conforme al artículo 402 del Código Civil, para realizar la partición por terceros ("árbitros o amigables componedores") es necesaria la conformidad de todos los partícipes. Y que el artículo 400 del Código Civil señala la forma de proceder en estos supuestos, estableciendo que "Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio", venta que debe realizarse vía judicial, salvo que, conforme al artículo 72 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, se atribuya competencia funcional al notario en cumplimiento de una resolución judicial o administrativa, o de cláusula contractual o en ejecución de un laudo arbitral o acuerdo de mediación o bien por pacto especial en instrumento público.

Sin embargo, otros compañeros, de acuerdo con la resolución-consulta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de noviembre de 2019, que responde a una consulta planteada por la Junta Directiva del Colegio Notarial de Castilla la Mancha, consideró que sería posible la actuación del contador partidor dativo, a través de la remisión que el artículo 406 del Código Civil hace en favor de las normas de la partición hereditaria. En efecto, el contador partidor dativo liquida en frecuentísimos supuestos la sociedad de gananciales como operación preparticional de la comunidad hereditaria, sin que tenga razón de ser hacer de peor condición a un condominio romano que a una titularidad en mano común.

En cuanto al modo de adjudicar los bienes, se señaló que conforma a la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (así, resolución de 4 de octubre de 2017) es presupuesto básico de la partición que, siendo posible, deban formarse lotes iguales o proporcionales no sólo cuantitativa sino también cualitativamente (cfr. artículos 1061, 1062, 1056 y 841 y siguientes del Código Civil)”

Debe por ello analizarse cuando nos encontramos ante un acto particional, y cuando ante un acto dispositivo, que al exceder las facultades del contador exigiría el consentimiento de los herederos.

Así, respecto al supuesto de que se adjudique a uno o varios de los condueños los bienes, con obligación de compensar a los demás en metálico distingue el Centro Directivo según haya varios bienes, o bien se trata de un único inmueble indivisible. En el primero de los casos (así, resolución de 13 de mayo de 2003) entiende que transformar los derechos de los miembros de la comunidad en un derecho de crédito es un acto de disposición que no puede entenderse comprendido entre las facultades de partir, siendo necesario en consecuencia la conformidad de los interesados. En cambio, como señaló la resolución de 16 de septiembre de 2008, la regla legal de la posible igualdad es respetada cuando, por ser de carácter indivisible, el único inmueble relicto es adjudicado por el contador partidor a uno de los partícipes abonando en exceso a los demás en dinero.

En el supuesto planteado, de ser la finca esencialmente indivisible, o bien de ser la superficie susceptible de segregación de un valor muy superior al derecho que correspondería a los otros partícipes, se consideró admisible la adjudicación al propietario del 97% de la finca indemnizando a los demás.

Finalmente, respecto a las comunicaciones a los interesados, la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública relativa al contador partidor dativo considera que la citación a los interesados no peticionarios, aun siendo un trámite esencial en el expediente, queda, en cuanto a la concreta y específica forma de efectuar las notificaciones, bajo la responsabilidad del notario (así, resoluciones de 30 de noviembre de 2016 y 26 de octubre de 2021). Ahora bien, este criterio no se consideró en modo alguno aplicable al supuesto de extinción de una comunidad ordinaria, pues el fundamento de la misma es que en una comunidad hereditaria no existen titulares registrales que hayan de ser citados, lo que no sucede en el supuesto planteado. Por ello se consideró que debe el registrador exigir la adecuada notificación a los titulares registrales, admitiéndose la notificaciones edictales como último recurso siempre que tras una adecuada indagación no haya sido posible la notificación por otros medios; y aun siendo edictal debería ser la misma nominativa, sin que sea admisible que en el edicto se diga que la notificación se hace "a cualquier interesado"; (así, resolución de 12 de junio de 2018, relativa a un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria). En el supuesto de acreditarse el fallecimiento de alguno de los titulares registrales, se consideró aplicable la doctrina que ha seguido la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública tras la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2021, conforme a la cual cuando se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia habrá de dirigirse la demanda contra esos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio. En otro caso habrá que emplazar a los ignorados herederos, sólo cuando razonablemente se hayan agotado las posibilidades de efectuar una notificación personal y, además se debe comunicar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada (así, resolución de 8 de enero de 2024).