Se presentan para su inscripción dos escrituras de donación en la que los padres donan a cada uno de sus hijos A y B respectivamente, el pleno dominio dos viviendas.
Las dos escrituras tienen un contenido idéntico. En la primera se transmite una finca a favor de A y se concede un derecho de adquisición preferente a B para el caso de que quiera vender la vivienda.
En la segunda escritura se transmite la vivienda a B y se concede un derecho de adquisición preferente a A.
En la escritura se manifiesta que la adoración se configura como onerosa o modal imponiendo a los notarios una obligación concreta y exigible conforme al artículo 619 y siguientes del código civil y efectivamente se denomina carga impuesta al donatario. Pero en realidad más bien parece que se está configurando un derecho de adquisición preferente.
¿Se puede inscribir?
Primero. ¿sería necesario fijar un plazo de duración al derecho de adquisición preferente? para que no se convierta en perpetuo (así lo ha exigido la Dirección General para los derechos de adquisición preferente en negocios jurídicos onerosos, resolución de 26 de abril de 2019 y 22 de mayo de 2023 entre otras).
Segundo. ¿Sería necesaria la aceptación por parte de la persona cuyo favor se concede el derecho adquisición preferente?
Tercero. ¿Se puede inscribir con una donación onerosa o modal o habría que aclarar que se está constituyendo un derecho adquisición preferente y se le quiere dar una trascendencia real para que sea inscribible?
RESPUESTA
Todos los intervinientes consideran que la escritura contiene, aunque se haya configura como un modo en la donación, un derecho de adquisición preferente, que, una vez aclarado su carácter real por voluntad de las partes, es inscribible.
No se considera necesaria la expresa aceptación de la escritura de la persona a cuyo favor se establece el derecho de adquisición preferente, considerando aplicable los principios del artículo 1257 CC: Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada.
Es, en todo caso, reiterada la doctrina de la DG que, en aplicación de los principios de especialidad y determinación, exige para su inscripción la correcta delimitación del derecho de adquisición preferente. Se considera necesario establecer un plazo para su ejercicio y conveniente clarificar si el derecho de adquisición gravará también a los herederos del actual propietario en caso de defunción del mismo son haber transmitido la propiedad.
