FINCA REGISTRAL. Descripción
En el Registro figura inscrita una finca con la correcta descripción del suelo y una edificación. La edificación se describe como casa de dos pisos de 50 m² cada una destinadas a vivienda, tiene además un garaje y un desván. Dado que no consta la superficie del garaje y del supuesto desván ¿procede suspender la escritura de compraventa del dominio presentada, donde se describe la finca tal y como consta en el Registro?
No se apreció ningún obstáculo para la inscripción de la compraventa puesto que la descripción de la finca que se hace en el título, aún incompleta en algunos detalles, coincide con la previa inscripción registral. La finca figura inscrita en el Registro con la superficie de la parcela y la omisión de la superficie del desván y del garaje no puede considerarse defecto impeditivo, sin perjuicio de los requisitos que deban exigirse si algún día se pretende completar la descripción con la superficie de estas dos plantas. La constancia registral de la superficie de las edificaciones, como dice la RDGRN de 13 de diciembre de 2017 citada en el enunciado, exigirá el cumplimiento de aquellos requisitos exigidos por la legislación urbanística cuya verificación consta expresamente encomendada a la calificación registral.
Otra cosa sería que faltara la superficie de la finca, cuestión que no debe parecer anómala en fincas inmatriculadas pues, hasta la reforma reglamentaria que entró en vigor en el año 1959, no era de constancia obligatoria. Desde ese año, la regla 4ª del artículo 51 RH dice que la medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal. Sin embargo, el artículo 9 LH no se pronunciaba en términos tan imperativos y solo exigía la constancia de la superficie si constare en el título. Ha sido recientemente, con la reforma introducida por la Ley 13/2015, cuando el artículo 9 LH se refiere a la situación física detallada de la finca, con los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie, la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro, además de la constancia del archivo del Libro del Edificio cuando fuera exigible.
Respecto de estas fincas que carecen de superficie de solar la doctrina DGRN ha señalado que, si bien no puede decirse que sea equiparable a una finca no inmatriculada, lo cierto es que la inscripción de la superficie de una finca que hasta este momento no la tenía consignada en su historial registral tiene cierta entidad inmatriculadora (RDGRN de 25 de junio de 2015), por lo que para completar la descripción debería acudirse a un medio inmatriculador. Esta solución parece muy razonable cuando el titular registral quiere completar la descripción de la finca ya inmatriculada para hacer constar su extensión superficial, pues no bastará con su manifestación. Pero la doctrina DGRN va más allá (RDGRN de 21 de octubre de 2015, 13 de diciembre de 2016 y 13 de diciembre de 2017), y exige que se complete la descripción con la superficie de la finca siempre que se pretenda practicar una inscripción asiento posterior en el folio real de una finca que conste inmatriculada sin expresión de su superficie (salvo supuestos de anotaciones de embargo o demanda o similares donde no interviene el titular registral). Sin embargo, si se admite el embargo sobre este tipo de fincas, ¿no debe admitirse la inscripción de la adjudicación posterior derivada del mismo procedimiento, aun cuando no conste la superficie? ¿Se va a considerar defecto que en el decreto de adjudicación no conste este dato? ¿En tanto se tramita el procedimiento apropiado para hacer constar la extensión superficial va a quedar desprotegido el adjudicatario?
Por otro lado, como medios para subsanar esta omisión la DGRN apunta el procedimiento regulado en el artículo 199 LH, estrictamente registral, o el notarial previsto en el artículo 201 LH. El problema que pueden plantear estos expedientes es que no lleguen a buen término por oposición de los colindantes, provocando que el adquirente de la finca se vea totalmente desprotegido por tener, según esa doctrina, vedado su acceso al Registro, obligándole a pasar por un procedimiento judicial (adviértase que en el expediente notarial la oposición de los colindantes es motivo de cierre del acta, artículo 203 por remisión del 201). Es lógico que, en ese caso, no pueda hacerse constar la extensión superficial de la finca, como ocurriría en cualquier otro supuesto de rectificación de cabida cuyos expediente haya resultado fallido, pero parece excesivo que el adquirente no pueda inscribir el dominio sobre una finca que, aún de manera imprecisa, consta ya inscrita en el Registro de la Propiedad, operando plenamente principio de legitimación registral. Parecería más lógico, de acuerdo con su propia doctrina, que la DGRN apuntara al procedimiento del artículo 205 LH, que prevé notificaciones al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales, al Ayuntamiento en que esté situada la finca, además de la publicación del edicto en el BOE, las cuales deben realizarse una vez practicada la inscripción y no antes. Naturalmente, el registrador deberá comprobar previamente la falta de previa inmatriculación de todo o parte de la superficie y, respecto de este dato, no resultaría protegido el tercer adquirente hasta transcurridos dos años desde su fecha la inscripción, conforme al artículo 207 LH.