Se presenta una escritura de obra nueva de un edificio realizado por una cooperativa de viviendas en cesión de uso (reguladas en el art. 117 de la Ley de Cooperativas de Madrid de 2023), solicitándose de forma expresa que se haga constar en el Registro que las viviendas han de estar destinadas a la cesión de su uso vitalicio a los cooperativistas.
Citan al respecto expresamente en la escritura los siguientes párrafos del artículo 61 del Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: “El destino por un plazo de al menos 20 años al arrendamiento o a la cesión en uso deberá constar, en todo caso, en nota marginal en el Registro de la Propiedad.. Los alojamientos, viviendas, o soluciones residenciales deberán tener un régimen de protección permanente que deberá constar en nota marginal en el Registro de la Propiedad”
Aun cuando la vivienda consta de 36 departamentos privativos, no se solicita la división horizontal del inmueble.
Se considera sin embargo que no procede la constancia registral de tal circunstancia;
a) La norma que cita ha sido transcrita parcialmente; de su contenido completo se deduce que es una norma de subvenciones y condicionalidad de ayudas públicas: si un promotor —incluida una cooperativa de cesión de uso— recibe fondos del Plan Estatal para construir o rehabilitar alojamientos tipo coliving, el Registro de la Propiedad se usa como mecanismo de garantía pública: se hace constar mediante nota marginal (no una inscripción de dominio ni de estatutos) que ese inmueble queda afecto durante 20 años a arrendamiento/cesión en uso y, en su caso, a un régimen de protección permanente.
En el mismo sentido, el Art. 67.2.c): condiciona el último 20% del pago de la ayuda a que conste la anotación registral de esa nota marginal
b) solo una comunidad autónoma tiene una ley que toca expresamente la propiedad horizontal/registro en relación con el coliving — la Comunitat Valenciana. El resto se queda en el plano urbanístico o societario general.
Comunitat Valenciana — Ley 3/2023, de 13 de abril, de Viviendas Colaborativas Art. 10.3-10.4: la cooperativa no puede adjudicar a los socios propiedad ni ningún derecho real (ni siquiera un derecho de superficie) sobre las unidades privativas. El derecho de uso derivado de la cesión es "un derecho de naturaleza societaria, de carácter personalísimo, y en ningún caso se podrá configurar como derecho real". Esto zanja la duda: al no ser derecho real, no hay nada que inscribir en el Registro de la Propiedad respecto a las unidades individuales.
Art. 16.1.a) (para las calificadas de "interés social"): obliga a mantener el edificio bajo titularidad única a perpetuidad, sin poder realizar la división horizontal. Permite, eso sí, asignar cuotas de participación internas — pero solo a efectos de repartir gastos comunes o individualizar responsabilidad frente a avales, nunca como base de una división horizontal registral.
Art. 17.c): para las cooperativas de interés social, los estatutos deben recoger expresamente la prohibición de dividir horizontalmente el edificio
c) Carecería de sentido inscribir unos estatutos si el edificio no va a ser objeto de división horizontal. Si el propietario va a ser único, cualquier propietario posterior podría modificar su contenido.
RESPUESTA:
El estudio del supuesto dio lugar a un intenso debate, en el que se mantuvieron distintas posiciones acerca de la posibilidad de hacer constar registralmente el destino de las viviendas o alojamientos a su cesión de uso a los socios cooperativistas.
Un importante sector de los participantes consideró que no procedía hacer constar en el Registro de la Propiedad, en los términos solicitados, el régimen de cesión de uso a los cooperativistas, al no configurarse propiamente como un derecho real sobre el inmueble, sino como una situación derivada de la relación societaria existente entre la cooperativa, propietaria del edificio, y sus socios.
En apoyo de esta posición se destacó que la legislación madrileña de cooperativas permite que la cooperativa conserve la propiedad de las viviendas o edificaciones y atribuya a los socios su uso y disfrute, remitiendo la regulación de dicho régimen a los estatutos de la propia cooperativa, sin establecer con carácter general su constancia en el Registro de la Propiedad ni atribuir naturaleza real al derecho de uso del cooperativista.
Se analizó igualmente el artículo 61 del Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. Se consideró mayoritariamente que la previsión contenida en dicho precepto sobre la constancia mediante nota marginal del destino al arrendamiento o cesión de uso durante un determinado plazo no establece un régimen general de publicidad registral para las cooperativas de cesión de uso, sino que se integra en la regulación de un concreto programa de ayudas públicas. La nota marginal prevista en dicho artículo constituye, por tanto, un mecanismo de garantía y publicidad de las condiciones vinculadas a la obtención de esas ayudas, conclusión que se ve reforzada por la regulación de su pago, que condiciona el abono de una parte de la ayuda a la previa constancia registral de aquella circunstancia.
También se tuvo en cuenta, con carácter comparativo, la legislación de la Comunitat Valenciana sobre viviendas colaborativas, que ha regulado expresamente la materia y califica el derecho de uso del socio como un derecho de naturaleza societaria y personalísimo, que no puede configurarse como derecho real. Se destacó que esta normativa no resulta directamente aplicable en la Comunidad de Madrid, pero sí resulta ilustrativa de que, cuando el legislador ha querido establecer un régimen inmobiliario y registral específico para estas formas de vivienda colaborativa, lo ha hecho expresamente.
Se señaló asimismo que, en el supuesto planteado, no se había constituido el edificio en régimen de propiedad horizontal, permaneciendo todo el inmueble bajo una única titularidad, la de la cooperativa. La existencia material de treinta y seis departamentos susceptibles de utilización separada no determina por sí sola la existencia de otros tantos objetos jurídico-reales autónomos susceptibles de inscripción. Desde esta perspectiva, se cuestionó también la utilidad y eficacia frente a terceros de incorporar al folio de la finca las reglas societarias relativas al uso de los distintos departamentos.
Frente a esta posición, algunos participantes entendieron que sí podrían tener acceso al Registro determinadas limitaciones contenidas en los estatutos de la cooperativa, en los términos concretos en que estuvieran configuradas y siempre que presentasen suficiente trascendencia inmobiliaria. Esta posición fue, no obstante, minoritaria.
Por otra parte, varios intervinientes destacaron la especial importancia de examinar detenidamente la licencia municipal y el título urbanístico habilitante del edificio. Se consideró que debía comprobarse cuál era el uso autorizado, la configuración del inmueble y las eventuales condiciones o limitaciones impuestas administrativamente, pues aquellas circunstancias que, conforme a la legislación aplicable, tuvieran trascendencia jurídico-real podrían justificar su correspondiente reflejo registral o determinar la propia descripción registral del edificio.
Finalmente, fue muy minoritaria la posición favorable a hacer constar el régimen de cesión de uso por las meras manifestaciones efectuadas por los interesados en la escritura, cuando dicho régimen no encontrase apoyo suficiente ni en los estatutos de la cooperativa ni en las condiciones resultantes de la licencia o del correspondiente título administrativo.
En definitiva, el debate permitió distinguir entre el régimen societario de utilización del inmueble por los cooperativistas, que por sí solo no determina necesariamente una situación jurídico-real susceptible de publicidad registral, y aquellas limitaciones o condiciones que pudieran resultar de los estatutos o, especialmente, de la normativa y documentación urbanística aplicable, cuya eventual trascendencia registral deberá valorarse atendiendo a su concreta configuración.
