Supuesto de venta en que “la validez y eficacia de la misma queda sujeta a la condición suspensiva de que se haga efectiva, en la cuenta de la parte vendedora ……. En el plazo de 7 días hábiles a contar desde la fecha de la escritura la transferencia bancaría del precio de la compra -casi todo-”. Se pacto que “para justificar el pago y el cumplimiento de la condición suspensiva, bastará con justificante bancario de la emisión de la transferencia y/o justificante bancario de la recepción de la misma, momento en el cual se entenderá hecha la entrega y dada posesión a la parte de la finca objeto de la transmisión. Justificante/es bancario/s que por diligencia se incorporará/n a la presente escritura”.
Posteriormente se mandan por el notario en días sucesivos dos diligencias: 1ª.- instada por los compradores “en la que se incorpora justificante de las transferencias efectuadas por un banco belga, en plazo, y éstos manifiestan que se les han entregado las llaves del inmueble, solicitando se dé por cumplida la condición suspensiva”. 2ª.- Instada por la parte vendedora “en la que se incorpora certificación firmada por el director de la sucursal de la cuenta, con inclusión de listado de movimientos desde el día 24 de junio (fecha de la escritura) al día 13 de julio, dando por no cumplida la condición suspensiva, declarando ineficaz la venta y requiriendo al notario que se lo notifique a los compradores y depositando la cantidad recibida en notaria para su devolución”
Todavía no se ha acreditado el pago del impuesto, pero soy partidario de denegar la inscripción, sobre todo por los términos de la condición suspensiva, ¿se considera correcto? Las otras alternativas serían inscribir bajo condición suspensiva y que las partes ventilen la cuestión en los Tribunales (ello impediría la venta que siguen queriendo hacer los vendedores) o inscribir la venta como perfeccionada, que se me antoja imposible.
RESPUESTA
A la vista de las circunstancias planteadas, se consideró que eran posibles tres soluciones distintas.
La primera consistiría en inscribir la compraventa y hacer constar, además, el cumplimiento de la condición suspensiva, entendiendo que la primera de las diligencias aportadas, al incorporar el justificante de la transferencia efectuada, acredita el pago del precio y, en consecuencia, el cumplimiento de la condición y el perfeccionamiento definitivo de la venta. Sin embargo, ninguno de los intervinientes defendió esta solución, al entender que las circunstancias del caso generan serias dudas sobre si la condición suspensiva llegó realmente a cumplirse en los términos pactados.
La segunda posibilidad consistiría en inscribir la compraventa, pero manteniéndola sujeta a la condición suspensiva, sin hacer constar su cumplimiento. Esta solución parte de que las dos diligencias incorporadas al título contienen afirmaciones claramente contradictorias acerca de si el precio fue o no satisfecho dentro del plazo convenido, por lo que la cuestión debería quedar pendiente de la eventual resolución judicial que determine si la condición llegó efectivamente a cumplirse. Aunque esta alternativa fue considerada jurídicamente defendible y no recibió un rechazo tan contundente como la primera, tampoco fue la opción mayoritariamente respaldada.
La posición que obtuvo un apoyo prácticamente unánime fue la suspensión de la inscripción de la compraventa. Se entendió que la segunda diligencia incorpora un certificado expedido por el director de la sucursal bancaria en la que debía realizarse el ingreso, del que resulta expresamente que el precio no fue abonado dentro del plazo establecido en la escritura. A la vista de esta documentación, la mayoría de los intervinientes consideró improcedente el acceso registral de una compraventa cuya eficacia aparece seriamente cuestionada y respecto de la cual concurren claros indicios que apuntan al incumplimiento de la condición suspensiva.
En apoyo de esta última solución se destacó, además, la concreta redacción de la condición suspensiva pactada. La escritura establece expresamente que, para justificar el pago y el cumplimiento de la condición, «bastará con justificante bancario de la emisión de la transferencia y/o justificante de la recepción de la misma, momento en el cual se entenderá hecha la entrega y dada posesión de la finca objeto de la transmisión». El principal debate se centró en la interpretación de la expresión «y/o» empleada en la cláusula.
La opinión mayoritaria entendió que dicha expresión debía interpretarse en el sentido de que el cumplimiento de la condición únicamente podía acreditarse mediante la aportación de ambos justificantes bancarios —el de emisión y el de recepción— o, en todo caso, mediante el justificante de recepción de la transferencia, al ser este el único que acredita de manera indudable que el precio ha ingresado efectivamente en la cuenta designada. En consecuencia, al constar en el presente supuesto un certificado expedido por la entidad bancaria receptora acreditando expresamente que el importe nunca llegó a abonarse en la cuenta del vendedor, la condición suspensiva no podía entenderse cumplida.
No obstante, también se sostuvo que la utilización de la expresión «y/o» introduce una cierta oscuridad interpretativa, al no quedar suficientemente claro si las partes quisieron exigir necesariamente el justificante de recepción o si, por el contrario, pretendieron considerar suficiente, indistintamente, el justificante emitido por la entidad ordenante o el expedido por la entidad receptora.
Desde esta perspectiva, cabría igualmente suspender la inscripción por falta de claridad de la cláusula, exigiendo su previa aclaración por los otorgantes.
En definitiva, tanto si se entiende que la cláusula es suficientemente clara y conduce a considerar incumplida la condición suspensiva, como si se estima que su redacción resulta ambigua y requiere una previa aclaración, la solución que se reputó más prudente fue la suspensión de la inscripción. Esta solución evita el acceso al Registro de un negocio cuya eficacia aparece seriamente cuestionada, sin perjuicio del derecho de las partes a obtener la revisión de la calificación mediante el correspondiente recurso o a aclarar el alcance de la cláusula mediante su consentimiento unánime o por la resolución que, en su caso, dicte la Dirección General. Especial relevancia se atribuyó, para alcanzar esta conclusión, al certificado expedido por la entidad bancaria designada para la recepción del precio, del que resulta expresamente que la transferencia nunca llegó a abonarse en la cuenta del vendedor
