¿Es inscribible una venta de una vivienda con condición resolutoria en la que, al configurar la condición, se establece que en caso de resolución de la venta quedarán extinguidos todos los derechos constituidos sobre la finca, incluidos los derechos de arrendamiento?
RESPUESTA
Todos los intervinientes entendieron que la escritura, en tales términos, no era inscribible.
Establece la regulación de la cláusula resolutoria cuya inscripción se solicita que la resolución provocará el desalojo inmediato de la finca por la parte del arrendatario. Sin embargo tal previsión resulta contraria a las normas protectoras de los derechos del arrendatario establecidas en el artículo 13 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Así, establece el primer apartado del artículo 13 la siguiente regla: Resolución del derecho del arrendador: 1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
Debemos, a la luz de tal precepto, plantearnos cuál será la consecuencia que para el arrendatario tendría la resolución del contrato. El artículo 13 regula expresamente los supuesto de resolución del derecho del arrendador, estableciendo la subsistencia del arrendamiento por los primeros cinco años (siendo el arrendador persona física).
Es cierto que entre los supuestos de resolución del derecho del arrendador tal precepto no enumera la del ejercicio de una condición resolutoria, sin embargo, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 1374/2024 de 21 de octubre, entendió que el artículo 13 LAU es aplicable a todos los supuesto en que se produzca la resolución del derecho del arrendador por causa ajena a su voluntad, ingresando el domino de la finca en el patrimonio de un tercero y no solo en los supuestos ejemplificativos que contiene. Por lo tanto, resolviéndose el derecho del arrendador por el ejercicio de la condición resolutoria pactada, conservará el arrendatario el derecho a permanecer en la vivienda durante los plazos legalmente establecidos.
En conclusión, debe considerarse ilegal la regulación de la condición resolutoria en los términos pactados, debiendo especificarse que habrán de ser respetados los derechos concedidos a los arrendatarios en el artículo 13 LAU.
