Se presentó un mandamiento del Juzgado de Coslada 1, por el que se pedía que se procediera a "la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del ejecutante y la nota marginal de ejecución", señalando por el juez de Coslada, que el acreedor ha recibido 128.000 € y que la satisfacción procesal se ha producido en el concurso seguido en el Juzgado Mercantil cinco de Madrid contra el deudor concursado.
Yo cancelé la nota marginal, pero no cancelé la hipoteca, pues necesitaba el consentimiento de acreedor o bien que me lo ordenará el juez del concurso.
Todo ello, porque no tengo el concurso anotado, y aunque se haya satisfecho en el concurso parte de la deuda, para la cancelación total de la hipoteca necesito el consentimiento de acreedor, y conocer qué ha pasado con el resto del principal que no se ha pagado. En definitiva, la hipoteca es de 200.000 € y según este mandamiento solo ha recibido 128.000.
Ante la dificultad de obtener el mandamiento del Juzgado Mercantil cinco, me traen otro del juzgado de Coslada señalando en el mandamiento que se proceda a la "cancelación total de la hipoteca", y vuelve a insertar el mismo decreto en el que consta que el Administrador Concursal solicitó el archivo del procedimiento por pago en en el procedimiento concursal. Señala además que se da traslado de la pretensión a la ejecutante quien reconoce su pago.
Y se acuerda el archivo definitivo del procedimiento.
Yo creo que sigue sin subsanar el tema porque una cosa es el pago, que en este caso claramente es parcial y otra cosa es la cancelación de la hipoteca, y si se ha pagado en el seno del procedimiento concursal, es el juez del concurso el que debe ordenar su cancelación, puesto que el juez de Coslada sólo puede archivar la ejecución.
Otra opción es el consentimiento del acreedor, que evidentemente va a ser muy difícil de conseguir y según me cuenta el abogado, el juzgado de lo Mercantil ya ha cerrado el concurso y no quiere saber nada.
Tengo presentada posteriormente la venta en la que se retiene parte del precio hasta que cancelen las cargas con una condición resolutoria ciertamente rara.
¿Veis suficiente el mandamiento presentado en el que el juzgado que inició la ejecución ordene la cancelación total por el pago parcial realizado en el concurso que ya se ha cerrado?
Yo creo que no, pero me gustaría saber vuestra opinión.
RESPUESTA
Existió unanimidad entre los participantes en considerar que la documentación presentada no constituía título suficiente para cancelar la hipoteca, debiendo distinguirse claramente entre la terminación del procedimiento de ejecución hipotecaria y la extinción del derecho real de hipoteca.
Se recordó, en este sentido, la doctrina de la Dirección General conforme a la cual el sobreseimiento o terminación de la ejecución puede y debe determinar la cancelación de la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas, pero no comporta por sí mismo la cancelación de la hipoteca que fue objeto de ejecución. Como ha señalado la Dirección General, el mandamiento o testimonio del decreto de sobreseimiento no constituye por sí solo, necesariamente, título hábil para cancelar la inscripción de hipoteca, sino únicamente para cancelar la constancia registral de la ejecución.
En el supuesto planteado, además, de la documentación aportada no resultaba indubitadamente la íntegra satisfacción de las cantidades garantizadas. Por el contrario, constaba el abono al acreedor hipotecario de una cantidad inferior al principal inicialmente garantizado y, según manifestó la registradora ponente del caso, de la propia documentación resultaba incluso la pretensión del acreedor hipotecario de personarse en el procedimiento concursal para tratar de obtener en él la satisfacción de aquellas cantidades que no habían quedado cubiertas por el pago que había determinado la terminación de la ejecución hipotecaria.
En consecuencia, no podía deducirse del archivo de la ejecución ni del pago acreditado la extinción total de la obligación garantizada y, mucho menos, la existencia de un consentimiento del acreedor dirigido específicamente a la cancelación registral de la hipoteca.
Por ello, se consideró que la cancelación de la hipoteca únicamente podría obtenerse mediante el consentimiento cancelatorio del acreedor hipotecario formalizado en título hábil o mediante el correspondiente mandamiento judicial dictado por el órgano competente. Y, dado que en el supuesto planteado la eventual extinción o cancelación de la garantía derivaría de lo sucedido en el procedimiento concursal, se entendió que el órgano judicial competente para ordenar dicha cancelación sería el juez del concurso, debiendo resultar del correspondiente mandamiento los presupuestos necesarios para practicarla.
En definitiva, el mandamiento procedente del juzgado que había conocido de la ejecución hipotecaria resultaba suficiente para hacer constar registralmente su terminación mediante la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, pero no para cancelar la hipoteca, cuya extinción requería un título cancelatorio específico procedente del acreedor hipotecario o, en su caso, del juez del concurso.
