COMPLEJO INMOBILIARIO, PARCELACIÓN, LICENCIA

Si recordáis, envié al seminario un caso en el cual, en una división horizontal de dos naves industriales con una zona común, se procedía a modificar la misma segregando de la zona común 4000 m que se daban a uno de los elementos privativos y 3000 m que se daban a otro elemento privativo, quedando una zona común reducida a 500 m y dos elementos privativos de 30.000 m cada uno más o menos.

Les puse nota, señalando en esencia que la división del suelo que se realiza no es conforme con la licencia originaria, y aunque no se crearan más elementos privativos, la configuración del resultado no tiene nada que ver con lo autorizado en la licencia.

Ellos no paraban de repetir en la escritura que, al no aumentar el número de elementos privativos, debería ser posible hacerlo sin licencia. Tras una segunda nota de calificación han procedido a modificar esa división del suelo, de manera que segregan 3000 m de la zona común que agrupan con un elemento privativo y otros 3000, que agrupan a otro elemento privativo para dejar una zona común de mayor superficie y poder certificar, según ellos que sí que cumple el espíritu de la primera licencia, porque se mantiene la parcela mínima en la zona común.

Todo ello tiene como finalidad que el arquitecto encargado del proyecto y de este cambio que ahora se documenta, pueda certificar que la división y modificación de la división horizontal cumple con la licencia.

Yo sigo sin verlo porque me han mandado 20 folios de explicación...

que si cumple la parcela mínima, que si se agrupan parcelas de distinto grado se cumple la ordenanza, incluso señalan que la zona común no es "unidad registral"... y sigo pensando que todo eso no lo puede certificar un arquitecto, sino el Ayuntamiento porque el cambio afecta la división del suelo.

Por otro lado, también certifican que la edificabilidad de cada elemento cumple lo que se determinó en la licencia original, y cumple lo establecido en las ordenanzas municipales, porque si os acordáis uno de los defectos que yo ponía era que al segregar suelo común y agruparlo a los suelos privativos, estamos dando edificabilidad a unos terrenos que antes no tenían, aunque muchos de vosotros me dijisteis que esa edificabilidad me debería dar un poco igual porque cualquier construcción nueva debería estar autorizada por el Ayuntamiento.

Por todo ello, y, en conclusión, si me certifican con este nuevo cambio de superficies y de segregaciones, desafectaciones y agrupaciones, que esa desafectación de parte del elemento común y agrupación a los elementos privativos cumple con lo establecido en la licencia de división horizontal, ¿lo inscribiríais?

RESPUESTA

Si bien la jurisprudencia que estudia la materia es extraordinariamente casuística y la solución dependería de los exactos términos en que estuviese configurada la operación proyectada y redactada la licencia de reparcelación, se entiende que en el presente caso podría prescindirse de una nueva licencia al concurrir cumulativamente las siguientes tres circunstancias:

1)No resultan de la operación nuevos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente distintos de los que se hicieron constar en la licencia de constitución del complejo (dato fundamental a los efectos del 10.3 LPH, 26.6 LS y 53 RD 4 de julio de 1997).

2)El técnico certifica expresamente de que la nueva configuración del complejo está amparada por la licencia originaria.

3)Del estudio de la licencia hecho por la registradora no resulta obstáculo alguno para la inscripción.