Se presenta escritura pública de hipoteca en garantía de la devolución de arras penitenciales por el vendedor en caso de no formalizarse la compraventa de una finca, siendo el acreedor el comprador y el deudor el vendedor. La hipoteca se constituye sobre otra finca, cuyo titular, hipotecante no deudor, comparece representado, reseñándose la escritura de subapoderamiento de fecha 7 de mayo de 2026 y existiendo juicio de suficiencia del poder por el Notario autorizante de la hipoteca. Dentro del plazo de calificación y despacho, se recibe un correo electrónico y una llamada de una abogada, avisando de que el titular de la finca que se pretende hipotecar es una persona que falleció en marzo de 2026, antes de haberse otorgado la escritura de subapoderamiento, y aporta certificado del registro civil que así lo acredita.¿Se puede denegar la inscripción en base a ese certificado de defunción?
RESPUESTA
Se presenta escritura otorgada por una persona que actúa en representación del titular registral en virtud de poder. Encontrándose el título pendiente de calificación y despacho, un tercero completamente ajeno al negocio presenta en el Registro certificación del Registro Civil acreditativa de que el poderdante había fallecido varios días antes del otorgamiento de la escritura.
Se plantea si el registrador puede tener en consideración dicho certificado de defunción, pese a no haber sido aportado por ninguno de los otorgantes ni formar parte del título presentado, teniendo en cuenta que el artículo 1732.3.º del Código Civil establece como causa de extinción del mandato la muerte del mandante.
El supuesto se consideró sustancialmente resuelto por la Resolución de la DGRN de 10 de mayo de 2018. En aquel caso se había presentado una escritura de compraventa otorgada por medio de apoderado y, con posterioridad a su presentación y antes de su despacho, un tercero aportó certificación literal de defunción acreditativa de que el poderdante había fallecido el mismo día del otorgamiento, a la 1:09 horas. El registrador suspendió la inscripción al considerar que existían dudas fundadas acerca de la subsistencia del poder.
La Dirección General revocó la calificación. Consideró que un tercero no puede paralizar el despacho de un título previamente presentado mediante una comparecencia posterior y la aportación de documentación dirigida a cuestionar extrarregistralmente la validez del negocio. Tal actuación supondría atribuir a esa comparecencia efectos equivalentes a una medida cautelar, cuya adopción corresponde a los tribunales en el correspondiente procedimiento contradictorio.
La Dirección General reconoce expresamente que pueden existir circunstancias que determinen finalmente la invalidez del negocio y analiza los artículos 1732 y 1738 CC, pero considera que tales cuestiones deben ventilarse judicialmente y no pueden impedir el despacho del título que ha ganado prioridad registral por su presentación. Todo ello sin perjuicio, cuando concurran sus presupuestos, de la comunicación a la autoridad judicial prevista en el artículo 104 RH.
POSICIÓN DE LOS INTERVINIENTES: A pesar de la claridad del criterio de la Dirección General y de tratarse de un supuesto sustancialmente idéntico al resuelto el 10 de mayo de 2018, una parte importante de los intervinientes manifestó sus reservas respecto de dicha doctrina.
Se consideró que, cuando consta mediante certificación oficial del Registro Civil que el poderdante había fallecido varios días antes del otorgamiento, no estamos ante una mera alegación de un tercero ni ante una circunstancia dudosa, sino ante la acreditación fehaciente de un hecho objetivo que, conforme al artículo 1732 CC, determina la extinción del mandato, sin perjuicio de la eventual aplicación del artículo 1738 CC y de las circunstancias que deban concurrir para ello.
Desde esta posición se defendió que, una vez que el registrador tiene conocimiento fehaciente del fallecimiento del titular registral anterior al otorgamiento, existen argumentos suficientes para suspender la inscripción mientras no quede judicialmente aclarada la eficacia del negocio, aun siendo conscientes de que este criterio se aparta de la doctrina sentada por la Dirección General.
Se destacó especialmente el riesgo derivado de practicar la inscripción pese a conocerse la posible ineficacia del negocio: una vez inscrito el adquirente, podrían producirse ulteriores transmisiones o gravámenes en favor de terceros que eventualmente quedasen protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, consolidándose situaciones registrales de muy difícil reversión.
En consecuencia, aunque se reconoció que la doctrina vigente de la Dirección General viene determinada por la Resolución de 10 de mayo de 2018 y conduce al despacho del título, una parte significativa de los intervinientes consideró más prudente y defendible suspender la inscripción cuando el fallecimiento anterior del poderdante resulte fehacientemente acreditado, evitando con ello la posible aparición de terceros hipotecarios protegidos mientras se resuelve judicialmente la eficacia del negocio.
