En una compraventa del año 79 la promotora del edificio vendió un local comercial, imponiendo a la compradora la condición de destinar el local a farmacia, prohibiendo otros usos, entre ellos el de vivienda, prohibición cuyo incumplimiento tenía como consecuencia una multa de cien mil pesetas y la resolución del contrato.
Se presenta una escritura de cambio de uso de local a vivienda, acreditando mediante certificación catastral que el uso es el residencial desde 1997.
Al margen de la necesidad de acreditar la antigüedad de las obras de transformación, se plantea respecto:
¿Sería posible practicar la inscripción solicitando la cancelación por caducidad de la citada condición conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria?
¿Sería necesario el acuerdo de la junta para el cambio de uso, ya que aunque en los estatutos no consta prohibición de cambio de uso, esa limitación puede entenderse comprendida en el propio historial de la junta como condición de destino del inmueble que afecta al régimen de propiedad horizontal?
RESUPESTA
La resolución de 17 de julio de 2025 estudia la posibilidad de cancelación de condiciones resolutorias en aplicación del artículo 210 en los siguientes términos:
Como ha afirmado la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de mayo de 2021, porque en el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones distintas del pago del precio aplazado en las compraventas, en ningún caso es de aplicación el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de precio aplazado, de estricta y restringida interpretación según reiterada doctrina (vid., por todas, Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al principio general que consagra el artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero. De ahí que no pueda aplicarse su regulación a supuestos distintos por tratarse de condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas a la del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de la Ley Hipotecaria.
Por otro lado, y como igualmente afirmara la Resolución citada, en la nueva redacción del artículo 210.1, y en concreto, en su regla octava, párrafo segundo, se establece que «las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía», supuesto que tampoco encaja en el supuesto de hecho porque, como quedó establecido, las obligaciones garantizadas con la condición resolutoria cuya cancelación se demanda sí que están sujetas a un plazo de ejercicio.
El recurrente comparte esta apreciación y afirma que en realidad estamos ante derechos de configuración jurídica por lo que su cancelación procede de conformidad con el primer párrafo del citado artículo 210.1.8.ª que dice así: «No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento».
Resulta forzoso compartir esta apreciación del recurrente. Con independencia de si la condición resolutoria puede o no ser considerada como un auténtico derecho potestativo (vid. al respecto las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de agosto de 2019 y de 19 de mayo de 2021), es patente que se trata de una facultad del vendedor cuyo ejercicio altera o configura un derecho inscrito por lo que se subsume en la previsión del artículo 210.1.8.ª párrafo primero (confróntese con el supuesto de hecho de la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de mayo de 2021). 5.
El hecho de que sea de aplicación el primer párrafo del artículo 210.1.8.ª exige determinar si se cumplen las exigencias que el mismo comprende para la situación inscrita pueda ser objeto de cancelación. Como resulta del precepto transcrito es preciso en primer lugar que hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse y, en segundo lugar, que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento. En consecuencia, es preciso determinar el día en que finalizó el término de posible ejercicio de la situación inscrita y, a partir de ahí, contar cinco años de fecha a fecha, para determinar si el plazo para proceder a la cancelación por caducidad se ha cumplido.
La mayoría de los que intervienen consideran que es posible la cancelación de la condición resolutoria en aplicación de dicha doctrina al presente supuesto por haber transcurrido más de 40 años desde que se constituyó la condición sin que conste en el Registro plazo para su ejercicio. Igualmente se defiende que, según los datos catastrales, han transcurrido más de 20 años desde su incumplimiento sin que se reclamara o exigiera la resolución.
En cuanto a la segunda cuestión, todos los que intervienen consideran que, una vez cancelada la condición resolutoria, no hay razón para entender que pueda surtir efecto jurídico alguno. Por lo que, si de los estatutos no resulta exigencia alguna para el cambio de uso, no es necesario acuerdo de la junta de propietarios.
