El supuesto es el siguiente:
Tenemos practicada anotación preventiva de crédito refaccionario. Ahora, en cumplimiento de la Resolución de la DGSJFP de 11 de mayo de 2026, tras la solicitud de, como se dice en la Resolución, “la toma de razón de la iniciación del mencionado procedimiento con la finalidad de que quede constancia de ello y por tanto de la subsistencia de las anotaciones preventivas de crédito refaccionario practicadas por razón de lo dispuesto en el artículo 95 de la Ley Hipotecaria”, dijo la DG lo siguiente:
“a los únicos efectos de constancia de la subsistencia de las anotaciones preventivas de crédito refaccionario puede entenderse suficiente dicho decreto y la solicitud presentada,”.
Es decir, hay que hacer constar la subsistencia de la anotación.
Tengo mis dudas sobre cuál es el asiento en concreto. Para José Manuel García parece que puede ser una anotación de prórroga de la anotación de crédito refaccionario. Cabe esa solución o una nota marginal haciendo constar la subsistencia de la anotación conforme al artículo 95 de la LH.
La DG dice literalmente lo siguiente: “siendo decisión de la registradora, a falta de previsión legal expresa, la manera de realizarlo”
Y va la segunda parte, el artículo 95 LH dispone:
“Las cuestiones que se susciten entre el acreedor y el deudor sobre la liquidación del crédito refaccionario o sobre la constitución de la hipoteca se decidirán en juicio ordinario. Mientras éste se sustancie y termine, subsistirá la anotación preventiva y producirá todos sus efectos”.
El juicio ordinario existe, y por ello la toma de razón de la constancia de la subsistencia de la anotación, si seguimos la forma de redactar de la DG.
La particularidad es el segundo inciso de la noma: “Mientras éste se sustancie y termine, subsistirá la anotación preventiva y producirá todos sus efectos”.
Tenemos, pues, una anotación preventiva de duración indefinida hasta tanto termine el juicio ordinario entablado.
Vuelvo al principio: ¿Qué asiento registral parece más correcto practicar para que conste todo lo que tiene que constar, valga la redundancia?
SOLUCIÓN
Se plantea cuál debe ser el asiento registral adecuado para hacer constar la subsistencia de una anotación preventiva de crédito refaccionario cuando se acredita la iniciación del juicio ordinario previsto en el artículo 95 LH.
La Dirección General considera suficiente, a estos efectos, la presentación del decreto judicial acreditativo de la iniciación del procedimiento y la solicitud del interesado, dejando expresamente a criterio del registrador, ante la ausencia de previsión legal, la elección del asiento que deba practicarse.
Se discutió si procedía extender una anotación preventiva de prórroga o una nota marginal de constancia de la subsistencia de la anotación originaria.
Tras el debate, se consideró más adecuada la segunda solución, por las siguientes razones:
1. Subsistencia por ministerio de la ley. El artículo 95 LH establece que, mientras se sustancie y termine el juicio ordinario, la anotación preventiva subsistirá y producirá todos sus efectos. No estamos propiamente ante una prórroga ordinaria, sino ante una causa legal específica de subsistencia de la anotación.
2. Naturaleza del asiento. La finalidad de la operación registral es dar publicidad a una circunstancia que afecta a la duración de un asiento ya practicado, sin constituir una nueva garantía ni alterar la prioridad de la anotación originaria. La nota marginal resulta especialmente adecuada para reflejar esta circunstancia.
3. Duración de la anotación. La subsistencia no queda sometida a un nuevo plazo de cuatro años, sino que se encuentra vinculada a la duración del procedimiento judicial previsto en el artículo 95 LH. La anotación conserva todos sus efectos mientras se sustancie dicho procedimiento, sin necesidad de sucesivas prórrogas ordinarias.
4. Claridad registral. La nota marginal permite identificar el procedimiento judicial cuya iniciación determina la subsistencia de la anotación y evita la posible confusión derivada de extender una anotación de prórroga, que pudiera interpretarse como sujeta a un nuevo plazo ordinario de caducidad.
Conclusión del seminario: Se consideró preferible practicar una nota marginal al margen de la anotación preventiva de crédito refaccionario, haciendo constar la iniciación del procedimiento judicial correspondiente, con identificación del órgano judicial y número de autos, y expresando que, conforme al artículo 95 LH, la anotación originaria subsistirá y continuará produciendo todos sus efectos mientras se sustancie y hasta que termine dicho procedimiento.
Todo ello sin perjuicio de que la Dirección General no impone una modalidad concreta de asiento y deja su elección al criterio del registrador.
