Antecedentes:
1. Se constituyeron a favor de una empresa municipal unos derechos de adquisición preferente en los siguientes términos: “DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. - Como pacto accesorio a esta compraventa, la EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA se reserva un derecho real de adquisición preferente en los siguientes términos: - En los casos de enajenación y transmisión por cualquier título y actos inter vivos de la finca objeto de este contrato, la EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA podrá ejercitar el derecho de tanteo y adquirir la finca al precio que más adelante se expresa, en el plazo de sesenta días naturales a contar del día siguiente al que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o transmitir la vivienda, el precio ofrecido, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del adquirente. - Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento veinte días naturales siguientes a la misma. Pasado este plazo no podrá intentarse nuevamente la transmisión hasta transcurrido un año desde la notificación del tanteo. - La EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA podrá ejercitar el derecho de retracto con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil y adquirir la finca al precio que más adelante se expresa, cuando no se le hubiere hecho la notificación prevenida en el apartado anterior o se omitiere en ella cualquiera de los requisitos exigidos, resultare inferior el precio efectivo de la transmisión, menos onerosas las restantes condiciones esenciales de ésta o la transmisión se realizare a persona distinta de la consignada en la notificación para el tanteo. - El derecho de retracto caducará a los sesenta días naturales contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente a la sociedad EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA mediante entrega de copia simple de la escritura o documento en que fuere formalizada. - A efectos de notificaciones la EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA señala su domicilio social en el Ayuntamiento. - Para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, y salvo pacto o acuerdo en contrario, el precio de la vivienda, que ambas partes aceptan y por el que se obligan respectivamente a vender y comprar en caso de ejercicio del derecho de adquisición preferente por la EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA será el precio máximo de venta que legalmente tenga atribuido la vivienda en el momento de practicarse la transmisión por su calificación como vivienda de Protección Oficial o el precio notificado, o por el que realmente se efectúe la transmisión, si la vivienda ya hubiese sido descalificada, con el mínimo del precio máximo de venta que resultaría aplicable a la vivienda si tal descalificación no se hubiese producido. - Dada la prohibición de disponer durante el plazo de diez años que establece el artículo 13 del Real decreto 801/2005, se establece como plazo de duración de estos derechos de tanteo y retracto el plazo de DIEZ AÑOS desde que se extinga dicha prohibición de disponer”.
2. En virtud de una escritura, la EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA en concurso, cede globalmente su patrimonio a favor del Ayuntamiento.En esa cesión global entendemos incluidos los derechos de adquisición preferente mencionados.
El problema que se plantea es que el Ayuntamiento, desde este verano en que adoptó por decreto el acuerdo de ejercitar estos derechos, una vez notificado, ha comenzado a requerir a los compradores una información (declaración de la renta, si tiene más viviendas en propiedad, ...) y argumenta que el plazo de 60 días comienza a partir de que dicho requerimiento es atendido, no desde la notificación al Ayuntamiento como dice la inscripción.
Sostenemos que tal interpretación no es admisible por los siguientes motivos:
1. Partiendo de la literalidad del pacto del retracto y de lo publicado en el registro, debe mantenerse que el dies a quo es la fecha de la notificación al Ayuntamiento. En ese plazo debe pagar o consignar.
2. El plazo de ejercicio es un plazo de caducidad y no de prescripción, que no queda interrumpido por dicho requerimiento.
3.-Se trata de unos derechos de adquisición preferente de origen convencional, no de carácter legal. Es un pacto adicional a las compraventas.
4. Con independencia de que la finalidad sea recabar información sobre la situación económica del comprador y comprobar si existe o no la necesidad de ejercitar el retracto, ello no puede implicar la modificación unilateral por parte del Ayuntamiento del modo de ejercicio del retracto.
RESPUESTA
Constan inscritos a favor de la EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA determinados derechos reales de tanteo y retracto establecidos convencionalmente como pacto accesorio a las compraventas de determinadas viviendas protegidas.
Conforme al pacto inscrito, el derecho de tanteo puede ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales desde el día siguiente a aquel en que se notifique fehacientemente al titular del derecho la decisión de transmitir, con expresión del precio, condiciones esenciales e identidad y circunstancias del adquirente. Respecto del retracto, se establece igualmente un plazo de sesenta días naturales, contado desde el siguiente a la notificación fehaciente por el adquirente mediante entrega de copia simple de la escritura o documento en que se hubiera formalizado la transmisión.
Posteriormente, encontrándose la EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA en concurso, se formalizó la cesión global de su patrimonio a favor del Ayuntamiento, entendiéndose comprendidos en dicha cesión los referidos derechos de adquisición preferente.
El Ayuntamiento, tras acordar el ejercicio de estos derechos, ha comenzado a requerir a los adquirentes determinada documentación adicional —declaraciones tributarias, información acerca de la titularidad de otras viviendas, etc.—, sosteniendo que el plazo de sesenta días para el ejercicio del derecho no comienza hasta que dichos requerimientos hayan sido debidamente atendidos.
POSICIÓN DE LOS INTERVINIENTES: Se consideró que dicha interpretación carece de fundamento suficiente.
La cesión de los derechos de adquisición preferente de la EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA al Ayuntamiento supone un cambio en la titularidad del derecho, pero no modifica su contenido, condiciones ni plazo de ejercicio. El Ayuntamiento adquiere los mismos derechos que correspondían a la EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA y en los concretos términos en que fueron convencionalmente constituidos y constan publicados por el Registro.
Al tratarse de derechos de adquisición preferente de origen convencional y no legal, su ejercicio debe ajustarse estrictamente a las condiciones pactadas e inscritas. El plazo de sesenta días debe computarse desde la correspondiente notificación prevista en el título constitutivo, sin que pueda desplazarse el dies a quo mediante nuevos requerimientos documentales establecidos unilateralmente por quien posteriormente ha adquirido la titularidad del derecho.
Se destacó asimismo el carácter de caducidad del plazo de ejercicio. Los requerimientos de documentación adicional que pueda efectuar el Ayuntamiento para formar su voluntad acerca de la conveniencia de ejercitar el derecho no suspenden ni interrumpen dicho plazo ni permiten comenzar nuevamente su cómputo. Admitir lo contrario supondría dejar la determinación del comienzo del plazo en manos del propio titular del derecho y modificar unilateralmente el contenido del derecho real inscrito.
En consecuencia, se consideró que, transcurrido el plazo de sesenta días computado en los estrictos términos del pacto inscrito sin haberse ejercitado el derecho, carecería de fundamento pretender posteriormente su ejercicio alegando que el plazo no comenzó hasta la cumplimentación de los requerimientos adicionales efectuados por el Ayuntamiento.
No obstante, se destacó que, desde una perspectiva estrictamente registral, el problema tiene una trascendencia muy limitada una vez que la compraventa ha sido inscrita y la titularidad del adquirente se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales. La mera pretensión extrarregistral del Ayuntamiento de haber ejercitado el tanteo o retracto no permite modificar la titularidad inscrita.
El problema sólo llegaría propiamente a la calificación registral si se presentase un título que pretendiera hacer constar el ejercicio del derecho de adquisición preferente. Se contemplaron fundamentalmente dos posibilidades:
1. Resolución judicial firme. Si se presentase una resolución judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el titular registral y por la que se declarase válidamente ejercitado el derecho de adquisición preferente, la eventual discrepancia del registrador con la interpretación realizada por el órgano judicial acerca del cómputo del plazo afectaría al fondo de la resolución judicial, en el que no puede entrar la calificación registral. Naturalmente, quedarían a salvo los extremos susceptibles de calificación conforme al artículo 100 RH.
2. Escritura pública otorgada por el Ayuntamiento y el titular registral. Se planteó también, como hipótesis mucho menos probable, que ambas partes otorgasen voluntariamente una escritura destinada a reflejar la adquisición por el Ayuntamiento como consecuencia del supuesto ejercicio del derecho. La cuestión no fue objeto de análisis definitivo. Por una parte, concurriría el consentimiento de todos los titulares afectados, lo que permitiría plantear la operación desde una perspectiva distinta a la del ejercicio unilateral del derecho. Por otra, sería necesario examinar detenidamente el concreto título presentado y, particularmente, la causa de la transmisión, pues se estaría invocando como fundamento un derecho de adquisición preferente cuyo ejercicio, conforme a los términos publicados por el Registro, difícilmente podría considerarse tempestivo.
En definitiva, existió coincidencia en que el Ayuntamiento no puede alterar unilateralmente el plazo de ejercicio de los derechos adquiridos de la EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA mediante requerimientos documentales no contemplados en el título constitutivo, debiendo respetarse estrictamente los términos del derecho inscrito. No obstante, mientras no se presente un título judicial o voluntario que pretenda modificar la titularidad registral, dicha controversia carece prácticamente de incidencia en el ámbito de la calificación registral.
